Utleier ingen adgang
Dukker utleieren opp i leiligheten uten forvarsel? Som leietaker kan du bytte lås i utgangsdøren hvis privatlivet ditt ikke blir respektert.
– Vi mottar jevnlig henvendelser fra folk som har opplevd at utleieren kommer på uanmeldt besøk. Mange opplever det å få slike ubudne gjester som svært ubehagelig og som brudd på privatlivets fred, sier Tom Olav Risa i Leieboerforeningen.
Han slår fast at du som leietaker har eksklusiv bruksrett til boligen.
– Husleieloven er klar på at utleier ikke kan ta seg inn i leiligheten etter eget forgodtbefinnende. Hvis du hører at nøkkelen vris om i låsen, eller får kjennskap til at utleieren har vært inne i hjemmet ditt mens du var borte, er loven på din side. Slikt er rett og slett ikke greit, slår advokaten fast.
Bytt lås
Hvis utleieren kommer uanmeldt på besøk eller snoker rundt i leiligheten din, er første steg å si ifra på en ordentlig måte, om nødvendig ved å vise til husleieloven. Hvis det ikke fører til endring, kan siste utvei være å skifte lås, opplyser Leieboerforeningen.
– Hvis utleier ikke respekterer bruksretten og privatlivet ditt, kan du bytte lås og kreve å få refundert kostnaden. Det er imidlertid ryddig å først varsle utleier om at du kommer til å skifte lås hvis han/hun ikke endrer atferd, sier Risa.
Han legger til at Leieboerforeningen mener at den eksklusive bruksretten uansett gir deg rett til å skifte låssylinder i løpet av leietiden.
– Betingelsen er at du tar vare på den gamle sylinderen og monterer den igjen når leieforholdet er over, understreker Risa.
Noen ganger må du åpne døren
Ingen regel uten unntak. I noen tilfeller kan utleier kreve å komme inn i boligen din. Dette gjelder ved:
1) tilsyn/inspeksjon
2) utbedringer/vedlikehold
3) ved visninger for nye leietakere (etter avtale)
4) i akutte situasjoner hvor det er stor risiko for materielle skader eller fare for liv og helse
1) Tilsyn/inspeksjon
Utleier kan kreve å få gjennomført tilsyn i «nødvendig utstrekning» for å sjekke at du overholder pliktene dine – eller for å holde et visst oppsyn med eiendommen/boligen eller planlegge nødvendig vedlikehold.
– «Nødvendig utstrekning» betyr at utleier ikke kan foreta tilsyn som er unødvendige. Et par ganger i året bør være tilstrekkelig, sier Risa.
2) Utbedringer/vedlikehold
Som leietaker er du din egen vaktmester. Det innebærer at du har plikt til å vedlikeholde visse gjenstander og installasjoner i boligen. I tillegg skal utleier varsles hvis det oppstår en skade som må utbedres.
– Utskiftning og lignende ligger vanligvis innunder utleierens ansvar. Og når noe skal utbedres eller skiftes ut, må du slippe inn utleier eller folk som representerer ham/henne, for eksempel håndverkere. Hvis situasjonen ikke er akutt, skal du varsles i god tid, forklarer Risa.
Han minner om at loven gir avtalefrihet i leiekontrakten når det gjelder vedlikehold og utskiftning.
3) Visning
Hvis boligen skal leies ut til andre, må du være villig til å åpne døren for visninger – i rimelig utstrekning.
– Det innebærer at utleier ikke kan komme og gå med potensielle leietakere etter eget forgodtbefinnende. Dere må avtale tidspunkt på forhånd, informerer Risa.
Han presiserer at du ikke har plikt til å bidra i en salgsprosess, men at det er vanlig å gi boligeieren tilgang etter avtale ved besøk av megler/takstmann og på visninger (ref. punktet om utleiers adgang for tilsyn).
– Mer omfattende visningsprosesser, rydding, styling og nedvask i forbindelse med salg skal i utgangspunktet utføres etter at du har flyttet ut, eller etter avtale med deg. Kanskje tilbyr utleier seg å kompensere for bryderiet som takk for at boligen kan selges før leieperioden er over, påpeker Risa.
«Utleier kan ikke komme og gå med potensielle leietakere etter eget forgodtbefinnende»Advokat Tom Olav Risa i Leieboerforeningen
4) Akutte/farefulle situasjoner
I akutte situasjoner har vi alle en alminnelig plikt til å avverge skader. Ved slike tilfeller kan utleier ta seg inn boligen uten å ha fått din tillatelse først, opplyser Leieboerforeningens advokat.
– Eksempler på slike situasjoner kan være at røykvarsler/brannalarm går av (eller røykutvikling), en større vannlekkasje eller hvis utleier har grunn til å tro at du er alvorlig syk eller skadet, sier han.
Dine plikter
Hvis utleier har gyldig ærend i boligen, kan du altså ikke motsette deg besøk. Men loven sier at du skal varsles i god tid (unntatt i akutte situasjoner), og at dere skal bli enige om et tidspunkt som også passer for deg. Risa vektlegger at begge parter bør være fleksible og gi hverandre rimelig slingringsmonn.
– Som leietaker har du ikke noe å tjene på å stikke kjepper i hjulene for utleier. Hvis du nekter ham/henne adgang over lengre tid – eller i tilfeller der utleier har en konkret og gyldig grunn til å komme inn i boligen – kan det innebære mislighold av leiekontrakten fra din side hvis du bidrar til å hindre dette, konstaterer han.
Risa legger til at utleier også kan kreve å få tilgang til boligen gjennom en rettslig kjennelse, noe som kan bli kostbart for leietaker.
– Hvis misligholdet vurderes som vesentlig, kan det gi utleieren rett til å si opp kontrakten. I verste fall kan leieforholdet bli hevet uten oppsigelsestid. I tillegg kan det rettes erstatningskrav mot deg for tap som skyldes at utleier ikke fikk adgang til boligen, forklarer han.
Husk leiekontrakt
Det er heldigvis slik at de aller fleste leieforhold løper uten problemer, noe som bør være i alles interesse. Risa peker på at man reduserer risikoen for konflikt når begge parter følger lover og regler og ellers viser vanlig folkeskikk og hensyn til hverandre.
– Husleieloven gir leietaker et godt vern og er i utgangspunktet ufravikelig, men gir også partene balanserte plikter. Utfordringer oppstår gjerne i situasjoner der lovverket ikke følges. Hvis du mener at du blir utsatt for lovbrudd eller urimelig oppførsel, er det viktig at du setter deg inn i rettighetene lovverket gir deg, understreker han.
Risa vektlegger betydningen av en skriftlig og tydelig leiekontrakt, som tilfredsstiller kravene loven stiller.
– I tillegg kommer man langt med god kommunikasjon. Snakk med utleier om dine forventninger til leieforholdet. Det vil danne et godt utgangspunkt for et trygt leieforhold, sier han.