Ytterdør.

Her stopper styrets ansvar

I boligselskaper er det grenser for ansvar. Hovedregelen er at beboerne må passe på det som er bak inngangsdøren sin. Alt det andre er fellesskapets oppgave.

Robert Helberg i Huseiernes advokatkontor
Robert Helberg

Det blir stadig flere borettslag og sameier her til lands. Statistikken viser også at det bygges mange flere blokker, rekkehus og tomannsboliger enn eneboliger.

– Mange verdsetter fordelene med «delt» bolig. Samtidig kan det være krevende å dele på arealer og plikter. Mange konflikter oppstår i forbindelse med vedlikehold og oppussing av fellesområder, sier advokat Robert Helberg i Huseiernes advokatkontor.

Robert Helberg i Huseiernes advokatkontor
Robert Helberg

Grenser for ansvar

Som medlem av styret må du både sette deg inn i oppgavene som tilhører fellesskapet og ansvaret som ligger hos hver enkelt beboer.

– Sameier og borettslag er to måter å organisere det å bo og eie sammen på. Det er noen viktige forskjeller mellom de to boformene, men ikke når det gjelder ansvar for vedlikehold, opplyser Helberg.

Borettslagsloven § 5-17 og eierseksjonslovens kapittel 5 slår fast at hver enkelt beboer har ansvar for innsiden av sin egen boenhet. Borettslaget/sameiet har ansvar for utvendige arealer inkludert fellesarealer. Her er hovedregelen at flertallet bestemmer, selv om et vedtak får konsekvenser for alle beboerne, opplyser advokaten.

Alt som er på innsiden

Enkelt sagt går grensen ved inngangsdøren til leiligheten. Beboerne må sørge for sitt: rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater og innvendige flater samt bod og indre deler av balkong/terrasse med mer.

Fellesskapet har ansvar for «alt» rundt boenhetene pluss såkalte fellesskapsinstallasjoner. Det innebærer at styret må ha en plan for ettersyn og vedlikehold av:

* inn- og utvendige fellesområder
* yttertak/fasader
* bærende veggkonstruksjoner og bjelkelag
* rør, ledninger og kanaler som går gjennom boenhetene

Noe er råttent på badet

Vann- og fuktskader på bad ligger høyt opp på skadestatistikken. En lekkasje er ille nok når man bor i en enebolig. I et borettslag/sameie kan en skade i én leilighet få store konsekvenser for veldig mange.

Helberg peker på at skader på baderom ofte skyldes manglende vedlikehold. Derfor sier mange boligselskap at hver enkelt boligeier selv har ansvaret for å rengjøre og vedlikeholde sluket på sitt eget bad. Dette til tross for at sluket kan sies å være en del av et felles avløpsnett.

– Dette kan også gjelde for sluk på balkonger, hvor et tett avløp kan føre til store skader på naboseksjonene, sier han.

Inngangsdør og vinduer

Seksjonseierne har altså ansvar for sin egen boenhet. Med to unntak: Inngangsdøren til leiligheten og vinduene. Det er fellesskapet som skal vedlikeholde (utsiden av) inngangsdøren. Det omfatter fargevalg og vedtak om utskifting av låser og/eller hele døren.

– Når det gjelder vinduene, skal beboerne vedlikeholde dem. Det innbefatter vask og et malingsstrøk på innsiden hvis det trengs. Blir en rute knust ved et uhell, må en ny dekkes av egen lomme, sier Helberg.

– Men hvis hele vinduet – med ramme – må byttes, skal fellesskapet ta regningen. Det er aktuelt blant annet når det er råte i vinduskarmene eller ved oppgradering til en mer energieffektiv løsning, fortsetter han.

Hvis det er uenighet om behovet for oppussing eller oppgraderinger, er det vanlig at styret engasjerer en eller flere takstmenn. Hensikten er å få en uavhengig vurdering som kan danne grunnlag for et vedtak.

– Det kan være surt å tilhøre mindretallet når viktige beslutninger blir fattet. Kanskje kan det være trøst i at oppgraderinger ofte betaler seg i form av direkte verdiøkning for hver enkelt boenhet, påpeker Helberg.

Hva med forsikring?

Simon André Olsen
Simon André Olsen i Gjensidige

Borettslaget eller sameiet skal sørge for at bygget er forsikret. Hva må den enkelte eier ordne på egen hånd? Tømrer og produktutvikler for bygning og innbo i Gjensidige, Simon André Olsen, avliver en gammel myte:

– Mange tror at fellesskapets forsikring bare dekker det utvendige og fellesarealer. Faktum er at bygningsforsikringen omfatter hele bygget, også det innvendige i hver enkelt leilighet – unntatt innbo. Den skiller altså ikke mellom det private og fellesskapets ansvar på samme måte som lovverket, sier Olsen.

Grunnen til dette er at det hadde vært håpløst hvis mange forskjellige forsikringsselskaper skulle vært involvert i oppgjøret etter en brann i et sameie, for eksempel. Et annet scenario: Det blir brudd i et «privat» rør i en leilighet. Vannet renner igjennom fellesarealer og inn til andre naboer.

– Eieren skal sørge for vedlikehold av sine rør, men en skade kan bli dekket av boligselskapets forsikring, forklarer Olsen. Han understreker at han uttaler seg på vegne av Gjensidige, og at andre selskap kan ha andre vilkår.

Simon André Olsen
Simon André Olsen i Gjensidige

Innboforsikring trengs uansett

Beboerne bør likevel forsikre tingene sine med en innboforsikring, fremhever Olsen. Innboforsikringen dekker møbler, klær, kjøkkenutstyr, elektroniske dingser, sportsutstyr og så videre som blir stjålet eller ødelagt av vann eller brann.

– Tommelfingerregelen er at innboforsikringen gjelder for det som ramler ned hvis du snur bygget på hodet, illustrerer Olsen. I tillegg dekker forsikringen noen fastmonterte bygningskomponenter som for eksempel bygningsglass (vindusglass, koketopper o.l.) og sanitærporselen (toalett, badekar og håndvask av porselen).

– I tillegg dekker noen innboforsikringer skader på bygningen i forbindelse med innbrudd, gjerne med en begrensning på 30 000 kroner. Grunnen er at skader av mindre omfang – men som statistisk sett skjer hyppig – skal kunne dekkes med en lavere egenandel enn det som ofte er vanlig i bygningsforsikringen, forklarer Olsen.

Kan kreve regress av beboere

Så lenge bygningen er forsikret, vil forsikringsselskapet erstatte en skade uansett hvilken skyld en eller flere beboere måtte ha for den.

– Den som har skyld kan imidlertid risikere at forsikringsselskapet søker regress, opplyser Olsen.

Sist oppdatert:

Mer om:

ByggLeilighet