Tips for å unngå kostbare frost- og vannskader i boligselskap
Dette er tiltakene styret bør iverksette for å forebygge frostskader.
Vi tar det grunnleggende først. Styret i et borettslag eller sameie er ansvarlig for vedlikehold av rør som ligger utenfor boenhetene, det vil si i fellesarealene. Dette går frem av både borettslagsloven og Eierseksjonsloven.
– Andelseier og seksjonseier er ansvarlig for vedlikehold av rør i sin egen bolig. Dette gjelder synlige rør og rør som er bygget inn i lettvegger, men ikke rør som er bygget inn i bærende konstruksjon. Sistnevnte faller også innunder borettslagets/sameiets og styrets ansvar, sier Line Bjerkek, advokat og leder av advokatkontoret i Norske Boligbyggelag (NBBL).
Det kan være vanskelig for styrene å holde oversikt over hvilke rørområder som er frostutsatt og ikke, påpeker hun. Derfor er det viktig å identifisere slike områder ved hjelp av fagfolk og finne løsninger som hindrer frost i å gjøre skade.
– Kontakt gjerne ditt lokale boligbyggelag eller andre som kan gi veiledning rundt dette, oppfordrer Bjerkek.
Hva hvis det drypper fra naboen over – som er på ferie?
La oss si at Per, som eier en leilighet i Fantasi borettslag, er på utenlandsferie i to uker. I mellomtiden får han en frostskade i leiligheten sin, som forårsaker skader i flere leiligheter under. Stanses ikke vannet, kan skadene bli mer omfattende enn de allerede er.
– I slike tilfeller kan styret med jussen på sin side bryte seg inn i leiligheten. Det skyldes nødretten – et juridisk prinsipp som tillater handlinger som normalt sett ville vært ulovlige, når de er nødvendige for å hindre alvorlig skade eller fare, forklarer NBBLs advokat.
Som nevnt er vannskade inni en leilighet i utgangspunktet andelseiers/seksjonseiers ansvar, og noe eier selv må nøste opp i med egne forsikringer. I situasjoner som den over, hvor naboen til Per har fått vannskade i sin leilighet på grunn av skaden i hans leilighet, er naboens skade dekket av forsikringen til boligselskapet.
– Hvis en andelseier i et borettslag har fått frostskade, kan det kreves at borettslaget utbedrer eventuelle følgeskader hos andre andelseiere. Denne regelen har man ikke for sameier, oppsummerer Bjerkek.
Dette bør beboerne oppfordres til
God kommunikasjon og informasjon til beboerne er viktig for å sikre at forebyggende tiltak iverksettes før kuldeperioder. Det sier Jan Terje Kristiansen ved VB Drammen Rørservice og Even Evensen ved VB Heistad Rørleggerforretning – begge under VB-gruppen.
– Styret bør kommunisere forebyggende tiltak tydelig til beboerne og oppfordre til samarbeid for å minimere risikoen for frostskader. Det kan også være en god idé å informere om konsekvensene av manglende tiltak og oppfordre til å kontakte røransvarlige ved behov, sier de og viser til disse tre tiltakene:
- Oppfordre til å ha på nok varme i boligen.
- Be beboerne om å stenge vannet når de forlater boligen.
- Be dem sjekke at vinduer er stengt og tette igjen eventuelle trekkområder i nærhet til rør.
Typiske skader i fellesområder under sprengkulde
Rørleggerne viser til tre skader som fort kan oppstå i områdene styret er ansvarlig for når gradestokken kryper under null:
- Frosne utekraner: Ofte skjer dette fordi slanger og Gardena-kuplinger ikke er fjernet.
- Frosne rør i yttervegger: Rør i yttervegger er mer utsatt for kulde, og spesielt i vindutsatte områder.
- Frosne vannledninger: Strømsparing og/eller mangelfull isolasjon kan føre til frosne vannledninger.
Hvordan forebygge slike frostskader?
- Sørg for tilstrekkelig varme i kjeller, krypkjeller, sjakter og andre områder der det er plassert rør.
- Legg isolasjon rundt rør som er spesielt utsatt for frost, og installer varmekabler der det er nødvendig.
Innfør disse «frostrutinene»
Kristiansen og Evensen oppfordrer styret til å innføre noen faste rutiner i forkant av kuldeperioder. De foreslår følgende sjekkliste:
- Varmeovner: Påse at varmeovner (med termostat) er riktig installert og fungerer som de skal, for å opprettholde en jevn temperatur. Dette er spesielt viktig i områder med rør.
- Utekraner: Ta en fysisk sjekk av utekraner og frakoble slanger og Gardena-kuplinger.
- Vinduer: Kontroller at alle vinduer er stengt ordentlig, og forsøk å unngå trekk.
- Varmekabler: Forsikre deg om at eventuelle varmekabler rundt vannrør fungerer som de skal.