Bilde av åpen krypkjeller som viser konstruksjonen under hyttegulvet

Slik er de nye reglene for hyttesalg

Målet er færre konflikter mellom selgere og kjøpere. Men det kan bli verre før det blir bedre.

Olav Kasland i Forbrukerrådet
Olav Kasland

– Endringene i avhendingsloven som kom på plass 1. januar 2022 er et langt skritt i riktig retning. Likevel kan det bli flere konflikter på kort sikt. Det er ikke uvanlig at det skjer ved lovendringer. Konfliktnivået vil synke etter hvert som avgjørelser i rettsapparatet og andre instanser skaper presedens – i hvert fall hvis loven viser seg å være god, sier fagsjef Olav Kasland i Forbrukerrådet.

Den gamle utgaven av loven bidro i hvert fall ikke til færre konflikter ved salg av boliger og fritidsboliger. Heller det motsatte, ifølge Kasland.

– Antallet tvister har over tid vært så høyt at avhendingsloven kan sies å ha vært konfliktskapende, sier han.

Forbrukerrådet peker spesielt på to endringer som skal føre til tryggere handel.

  • En eiendom kan ikke selges «som den er»
  • Tilstandsrapporten skal gi mer og bedre informasjon om eiendommen

– Det har blitt hevdet fra ulike hold at lovendringene først og fremst tjener dem som skal kjøpe. Vi mener imidlertid at de nye kravene gjør handelen tryggere for både kjøper og selger, sier Kasland.

Olav Kasland i Forbrukerrådet
Olav Kasland

Kan ikke selges «som den er»

«Selges som den er». Gjennom dette forbeholdet har selgere i stor grad kunnet fraskrive seg ansvar for feil og mangler som blir oppdaget etter overtakelsen. Ifølge Kasland har det lønt seg for selgere å legge frem så lite informasjon som mulig om eiendommen sin. Derfor vil forbudet mot et generelt «som den er»-forbehold styrke kjøpers rettigheter. Men endringen er også til fordel for selger, fremholder fagsjefen.

– Enkelt sagt er det slik at jo flere opplysninger du gir, dess mindre er risikoen for at kjøper kan klage i etterkant. Derfor er det svært viktig å legge frem så mye og korrekt informasjon som mulig i egenerklæringen og tilstandsrapporten. Sistnevnte bør oppfylle kravene i den nye forskriften om tilstandsrapporter, sier Kasland.

Utfordringer for hyttefolket

Audun Bringsvor i Norsk Hyttelag. Foto: Leif Magne Flemmen
Audun Bringsvor. Foto: Leif Magne Flemmen

Endringene i loven får stor betydning for mange hytteeiere, mener Norsk Hyttelag. De peker på at egeninnsats er vanlig på hytta. I tillegg har det vært mye slurv med å dokumentere utført arbeid. Det gjelder spesielt for eldre fritidsboliger, ifølge Audun Bringsvor i Norsk Hyttelag.

– Har du har gjort mye arbeid selv? Eller kanskje du har brukt lokale håndverkere som bare har «ordnet» ting uten verken dokumentasjon eller faktura? Da kan du stå overfor en utfordring hvis du skal selge hytta, sier Bringsvor i en pressemelding.

Kasland i Forbrukerrådet legger vekt på at jo mer du kan legge frem av kontrakter, timelister, bilder og annen dokumentasjon, dess bedre er det. Samtidig kan det godt hende at det er konkrete ting du ikke har kunnskap om eller kan dokumentere.

– Det er greit, så lenge du opplyser om det. Men runde formuleringer/ansvarsfraskrivelser som «det tas forbehold om fuktskader på badet», er nå like lite tillatt som det generelle «selges som den er», sier han.

Audun Bringsvor i Norsk Hyttelag. Foto: Leif Magne Flemmen
Audun Bringsvor. Foto: Leif Magne Flemmen

Nye krav til tilstandsrapporten

Daniel Ø. Helgesen i Norsk takst. Foto: N. Tourrenc
Daniel Ø. Helgesen. Foto: N. Tourrenc

I forbindelse med endringene i avhendingsloven er det kommet en ny forskrift om tilstandsrapporter. Nå er det nye krav til både innhold og utforming. Målet er at kjøperen skal få flere og bedre opplysninger om eiendommen.

– Som følge av dette skal den bygningssakkyndige (takstmannen) utføre flere og mer inngående byggetekniske undersøkelser enn før. For eksempel er hovedregelen at det skal borres hull i vegger mot våtrom og i innredede kjellerrom under bakkeplan. Hensikten er å avdekke eventuelle fuktskader eller svakheter i konstruksjonen, opplyser administrerende direktør Daniel Ø. Helgesen i Norsk takst.

Regelen om å ta hull i en vegg skal gjøre slutt på vage formuleringer som «det tas forbehold om fuktskader på badet». En mangel – eller risiko for en mangel – skal beskrives konkret og tydelig.

Daniel Ø. Helgesen i Norsk takst. Foto: N. Tourrenc
Daniel Ø. Helgesen. Foto: N. Tourrenc

Klart og tydelig språk

Tilstandsrapporten skal være utformet slik at den er lett å forstå. Det gjelder både oppsettet og språket, som skal være klart og tydelig. Samtidig skjerpes kravet til kjøperen. Det forventes at vedkommende setter seg inn i all tilgjengelig informasjon. Etter handelen kan du ikke klage på forhold som det er opplyst om i tilstandsrapporten eller andre steder i salgsoppgaven.

– Hensikten med de nye reglene er at du skal vite hva du får. Samtidig skal selger kunne legge handelen bak seg uten stor risiko for krav i etterkant. Vi er enige med Forbrukerrådet i at konfliktnivået trolig vil synke, men at det kan bli verre før det blir bedre, sier direktøren i Norsk takst.

Organisasjonen er en av flere aktører bak denne sjekklisten for henholdsvis boligselgere og -kjøpere.

Egenandel på 10 000 kroner

Før kunne det være vanskelig å vinne frem med en klage etter kjøp av eiendom. Vanlig praksis var at kostnaden for å utbedre en mangel måtte tilsvare rundt fem prosent av kjøpesummen. Nå er nedre grense satt til 10 000 kroner. Beløpet kan sies å utgjøre kjøperens egenandel. Med andre ord: Selger skal betale det overskytende.

– Det er imidlertid ikke fritt frem for kjøper å kreve erstatning for «hva som helst» over 10 000 kroner. Det er fremdeles slik at fagfolk skal vurdere om det foreligger en mangel i juridisk forstand, understreker Helgesen.

Som kjøper kan du heller ikke forvente det samme av en eldre bolig som av en av nyere dato. En gammel hytte kan ha skader eller feil som ikke er beskrevet – uten at selger kan holdes ansvarlig. Videre er hovedregelen at man ikke kan klage på forhold som skyldes slitasje og forringelse etter normal bruk.

Forventer flere utbetalinger

Lars Marcus Evensen
Lars Marcus Evensen i Gjensidige

Gjensidige forsikring peker på at det nå er mye som er nytt for mange, både meglerne, de bygningssakyndige og forbrukerne.

– Inntil rettspraksis er etablert, forventer vi litt støy. Etter hvert vil konfliktnivået forhåpentlig synke. Men det er ikke ensbetydende med færre erstatningsutbetalinger, sier advokat Lars Marcus Evensen i Gjensidige.

Han viser til at den nye tilstandsrapporten vil informere om flere feil og mangler enn det som var vanlig før. Likevel kan det fremdeles være ting som ikke blir oppdaget før salget.

– Når vi ser dette i sammenheng med at terskelen for å få dekket en skade er redusert til 10 000 kroner, er det sannsynlig at erstatningsutbetalingene vil øke, sier Evensen. Han gir følgende eksempel:

Hyttas alder og generelle tilstand tilsier at taket er tett. Likevel er det en lekkasje der som den boligsakkyndige ikke avdekker på sin befaring. Årsaken kan være at taket er dekket av snø og at skaden ikke er synlig fra undersiden.

– Hvis det koster 50 000 kroner å utbedre skaden, ville kjøper normalt ikke fått erstatning etter de gamle reglenes krav til vesentlig mangel. Men i dag er det gode sjanser for at kjøper ville fått dekket kostnaden – minus egenandelen på 10 000 kroner – enten av selgeren direkte eller via vedkommendes boligselgerforsikring – som også gjelder ved salg av fritidsbolig, sier Evensen.

Lars Marcus Evensen
Lars Marcus Evensen i Gjensidige

Lavere egenandel gir økt pris på boligselgerforsikring

Gjensidige har merket seg medieoppslag om at boligselgerforsikringer er for dyre. Her er det viktig å ha i mente at det trolig blir flere saker med utbetaling som følge av at terskelen for å få erstatning er senket til 10 000 kroner, understreker advokaten.

– Det kan sammenlignes med bilforsikring. Hvis du dobler egenandelen din, betaler du mindre i forsikringspremie. Her skjer det motsatte. Nå er kjøperens «egenandel» redusert fra for eksempel 200 000 kroner til 10 000 kroner. Da øker prisen på forsikringen, sier Lars Marcus Evensen.

Sist oppdatert: