Dugnad er frivillig
Ingen kan tvinges til å delta. Dere kan heller ikke gi «bot» til folk som ikke stiller. I stedet kan dere belønne dem som blir med på vårens ryddesjau.
Det er et sikkert vårtegn: Beboerne som samles i bakgården, bretter opp ermene og tar i et tak for fellesskapet. For mange er det helt naturlig å gå sammen med naboene om en real ryddesjau. Andre vil eller kan ikke delta.
Akkurat det er det fint lite styret kan gjøre noe med, opplyser advokat Karoline Henriksen i Advokatfirmaet Henriksen & Co.
– Beboere i boligaksjeselskaper, borettslag eller sameier har ikke arbeidsplikt. Derfor er det heller ikke lov å straffe folk med gebyr i form av et betalingskrav i post- eller innboksen, fastslår Henriksen.
Kan legge på husleien
Likevel kan styret gjøre forskjell på folk.
– Alternativet til dugnad kunne være å sette ut jobben. Da tar dere utgangspunkt i hva dette ville ha kostet. Beløpet kan deretter fordeles på seksjonseierne eller andelshaverne. Det må gjøres ut fra samme fordelingsnøkkel som for andre fellesutgifter. Deretter kan de som deltok på dugnaden slippe å betale sin andel, sier Henriksen.
Dette kan skje på to måter.
- Alternativ én er at dugnadsgjengen får en godtgjørelse eller et fratrekk på neste måneds husleie. Dette er aktuelt når det er snakk om arbeid som ikke regnes som nødvendig vedlikehold. Eksempler kan være rydding, beplantning og overflatebehandling av utemøbler.
- Alternativ to er at beboerne som ikke deltok får et påslag på husleien sin. Dette er aktuelt når det er snakk om nødvendig vedlikehold, som for eksempel maling av fasaden eller oppgangene.
En realistisk cirkapris
Hva er forskjellen på et påslag i husleien og et gebyr? Juridisk er det avgjørende at førstnevnte speiler en realistisk kostnad, mens gebyret, eller dugnadsboten om du vil, er et tilfeldig valgt beløp, forklarer advokaten.
– Her er det også et poeng at størrelsen på gebyret i mange tilfeller vil være for stort i forhold til svaret på regnestykket utgift delt på antall boenheter. Det gjelder spesielt i større boligselskaper, sier hun.
Påslaget i husleien til dem som ikke deltar, må være beregnet ut fra en realistisk pris. Det betyr imidlertid ikke at styret må innhente reelle og spesifikke tilbud fra et visst antall leverandører.
– De fleste boligselskaper har avtale med et vaktmesterselskap som har nok kunnskap om eiendommen til å gi en realistisk cirkapris. Så enkelt kan det gjøres, sier Henriksen.
Kan ta hensyn til gamle Olga
Det kan være mange grunner til at folk uteblir fra dugnaden. For eksempel kan dårlig helse sette en stopper for deltakelsen selv om lysten er til stede.
– Hvis dere vet at skrøpelige Olga på 90 ikke har mulighet til å delta, kan dere ta hensyn til det i beregningen av det økonomiske «dugnadsbidraget». Jeg vil anta at det blir akseptert av de fleste beboerne, sier Henriksen.
Hun understreker at styret må informere beboerne på forhånd om løsningen som er valgt. Slik unngår dere at «husleieløsningen» kommer som en overraskelse på folk.
– God informasjon, med henvisning til regelverket, kan forebygge dårlig stemning og konflikt. Be gjerne forretningsføreren om råd, slik at dere står på trygg grunn juridisk sett, sier Henriksen.
Dugnad bidrar til trivsel og sikkerhet
– Gjensidige heier på dugnadsgjengene som tar ansvar for fellesskapets ve og vel, sier prosess- og fagansvarlig Jørn André Johansen i Gjensidige.
– Det er flott at folk tar ansvar for verdiene de eier sammen. Dugnader er viktige bidrag til både bomiljøet og sikkerheten. Større oppussingsprosjekter eller reparasjoner av for eksempel tekniske installasjoner må imidlertid bli utført av profesjonelle. Det gjelder også håndtering av farlig avfall, sier Johansen.
Viktig å planlegge vedlikehold
Han legger til at styret bør få laget en plan for vedlikeholdet. Vedlikeholdsplanen skal utarbeides i samarbeid med en byggeteknisk rådgiver som boligselskapet enten engasjerer selv, gjennom egen forretningsfører/forvalter eller via et eksternt konsulentfirma.
– Vær og vind og daglig bruk tærer på fasaden og uteområdene. I tillegg blir tekniske installasjoner og annet som ligger bak vegger og tak utsatt for slitasje. Hele eiendommen trenger jevnlig vedlikehold og oppgradering for å fungere som den skal, sier Johansen.
Han understreker at bygningsmassen tilhører alle og er alles ansvar. Derfor er det viktig at folk tipser styret om vedlikeholdsoppgaver og ting som bør repareres.
– Mange bygårder har kjellerboder der bare eieren har adgang. Her kan det for eksempel gå rør som styret ikke har kunnskap om. Hvis eieren oppdager en skade eller behov for vedlikehold, er det viktig at vedkommende gir styret beskjed, sier Johansen.
Sist oppdatert: