Lov og rett i familieovertakelsen
Når kan kjøperens søsken kreve sin del av kaka? Hvorfor er det så viktig å tinglyse «alt»? Er det nødvendig med takst? Her er advokatenes svar på noen av de viktigste juridiske spørsmålene ved et generasjonsskifte.
Er det bestemt at foreldregenerasjonen skal trekke seg tilbake, og at en sønn eller datter skal overta gården? Allerede her er det tatt en beslutning som kan ha juridiske konsekvenser for prosessen og partene i den, påpeker advokat Karoline Henriksen i advokatfirmaet Henriksen & Co.
– Når mor og far fortsatt lever ved overdragelsen, gjelder andre lover og regler enn når det er snakk om et arveoppgjør. Er det odel på eiendommen, er også det av betydning, sier Henriksen.
I et arveoppgjør har arvingene rett på en andel av dødsboet. I et generasjonsskifte blir vanligvis gården overført til ett av søsknene mot at hun eller han betaler foreldrene et vederlag.
– Søsken har ikke krav på noe av dette beløpet i forbindelse med overføringen, opplyser advokaten.
Avklaring av odel
Forut for generasjonsskiftet bør odelssituasjonen avklares. I dag er det ikke like selvsagt som før at det eldste barnet overtar gården. Før et yngre søsken overtar, bør storebror eller -søster og deres barn si fra seg løsningsretten overfor den som skal overta, ifølge partner Sindre Oftedal i advokatfirmaet Haver.
– Dette må skje skriftlig for å være bindende. En muntlig enighet søsken imellom er altså ikke tilstrekkelig, sier Oftedal.
Han presiserer at de med bedre odelsrett gir fra seg løsningsretten, ikke odelsretten som sådan.
– Enkelt forklart mister den med bedre odelsrett retten til å løse gården fra et yngre søsken, og vedkommende vil for fremtiden stå bak overtakers linje. Personen mister imidlertid ikke odelsretten og kan kreve løsning hvis det blir aktuelt å selge gården ut av odelskretsen eller til noen med dårligere prioritet på et senere tidspunkt, sier Oftedal.
Han understreker at man ikke kan fraskrive seg odels- og løsningsretten til egne barn, altså tredje generasjon. Det må de eventuelt gjøre selv. Er barna mindreårige, er dette vergens oppgave. I tillegg må det innhentes samtykke fra overformynderiet.
– Men hvis et yngre søsken i andre generasjon overtar gården, mister barna til de eldre søsknene odelsretten når foreldelsesfristen på seks måneder er utløpt. Det skjer fordi eiendommen ikke har vært eid av foreldrene og besteforeldrene ikke lenger er siste eier. Odelsretten kan imidlertid gjenoppstå senere hvis disse barnas foreldre løser eiendommen på odel fordi det yngre søskenet deres selger eiendommen til noen uten odelsrett, sier Oftedal.
Konsesjonsfritt i familien – hvis …
En gård som blir overdratt til ektefelle, barn, barnebarn eller andre bestemte nære slektninger, kan overdras konsesjonsfritt etter konsesjonsloven. Konsesjonsfrihet gjelder også for den som har odelsrett.
– Likevel må erververen påta seg boplikt i fem år. Dette er et vilkår for konsesjonsfrihet på gårder som er bebygd med bolighus og har mer enn 35 dekar dyrket mark eller mer enn 500 dekar produktiv skog, sier Oftedal.
Det er erverver som må dokumentere konsesjonsfriheten. Dette skjer gjennom egenerklæring om konsesjonsfrihet som må leveres til og bekreftes av kommunen før skjøtet kan tinglyses.
Anbefaler takst
Det er aldri krav om å innhente takst, heller ikke i et generasjonsskifte, men Oftedal og Henriksen anbefaler likevel at dette blir gjort.
– En takst er et godt utgangspunkt for eierskiftet. For det første gir taksten en beskrivelse av eiendommens tilstand. Det gir et godt utgangspunkt for å fastsette et vederlag som kjøper og selger kan godta – og som søsken aksepterer. For det andre kan offentlige myndigheter etterspørre eiendommens markedsverdi, sier Henriksen.
Oftedal legger til at det ved generasjonsskifter er et betinget fritak fra gevinstbeskatning. Hvis vederlaget ikke overstiger 75 prosent av eiendommens salgsverdi, slipper foreldrene å betale skatt av gevinsten.
– En takst kan være viktig for å dokumentere dette overfor skattemyndighetene, sier han og minner om at også skatteposisjonen kan ha stor betydning ved et generasjonsskifte.
– Det er spesielt viktig å få fastlagt de skattemessige verdiene hvis foreldrene har gjort store investeringer i bygningsmassen. Dette gjelder også når besetning og driftsløsøre er omfattet av overtakelsen, sier Oftedal.
En avtale som holder vann
En muntlig avtale er også en avtale. Overdragelse og stiftelse av rettigheter i fast eiendom bør likevel alltid avtales skriftlig, fremhever Oftedal og Henriksen. En skriftlig avtale vil i langt større grad enn en muntlig vise at det er inngått avtale og hva som er avtalt, både overfor partene i avtalen og andre interessenter, som søsken.
– Skal foreldrene beholde rettigheter til hogst, jakt, fiske og/eller bruksrett til vei, brygge eller lignende? Er det avtalt kårbolig eller borett? Har søsken av den som overtar fått rettigheter, for eksempel til å drive jakt/fiske – eller en hyttetomt? Dette bør forankres i skriftlige avtaler, sier Henriksen.
Store gevinster kan deles med familien
Sindre Oftedal legger til at det i mange tilfeller også er aktuelt med en klausul om gevinstdeling.
– Dette er spesielt aktuelt på gårder som ligger nært opp til områder med utbyggingspress, og hvor det kan være påregnelig at planendringer øker verdien på eiendommen vesentlig. I en slik situasjon kan både foreldre og søsken mene at det er urimelig at ett familiemedlem skal få hele gevinsten fra et eventuelt salg, sier han.
Hvis det skal avtales gevinstdelingsklausul, bør partene blant annet ta stilling til hva som skal deles (gevinsten), hvordan det skal fordeles og for hvor lenge klausulen skal gjelde.
– Odelslovens § 57 inneholder en regel om etteroppgjør som vil kunne gjelde ved et generasjonsskifte. Denne regelen er imidlertid skjønnspreget, og den kan derfor være lite forutsigbar. I tillegg er regelen begrenset til ti år. Ønsker partene klargjøring og/eller å utvide varigheten, må det avtales særskilt gjennom en klausul i avtalen, sier Oftedal.
Tinglys alt!
I tillegg til at rettigheter blir avtalt gjennom klausuler, bør de tinglyses.
– Tinglysing gjør ikke en avtale mer gyldig. Når vi tinglyser et erverv, er det først og fremst fordi det gir beskyttelse mot eventuelle kreditorer. Det kan for eksempel skje at eier ikke makter å betjene lånet eller andre økonomiske forpliktelser. Ved et eventuelt tvangssalg kan foreldre i verste fall oppleve at kårretten bortfaller hvis den ikke er tinglyst, forklarer Oftedal.
Åpen og ryddig prosess
Karoline Henriksen og Sindre Oftedal bistår i mange generasjonsskifter i løpet av et år. Begge legger vekt på at ingen familieovertakelser er like – og at det å gjøre rede for alle juridiske spørsmål som kan oppstå fort blir svært omfattende. De mener det er smart å ha en lav terskel for å be om råd og praktisk bistand.
– Advokater, regnskapsførere, landbruksorganisasjoner og meglere med kunnskap på feltet kan bidra til at resultatet blir så korrekt og rettferdig som mulig, sier Henriksen.
Hun peker i tillegg på at generasjonsskifter ofte berører mange mennesker i tillegg til selger og kjøper.
– I spørsmål som berører økonomi er det alltid viktig å ha en åpen og ryddig prosess. Min erfaring er at dette ikke minst gjelder ved familieovertakelser, hvor også andre familiemedlemmer kan ha forventninger og meninger om det som skal skje.