To personer ser på arkitekttegning.

Helt ny bolig? Disse fellene må du unngå

Det å kjøpe seg inn i et boligprosjekt, er starten på en maraton. Her får du stegene i kjøpsprosessen og hva du må passe ekstra godt på.

Carsten Pihl i Huseierne
Carsten Pihl

Beliggenheten er flott. Fotomontasjene i prospektet er lekre, og tidspunkt for innflytting passer bra. Begeistret av tanken på en splitter ny bolig, setter du navnetrekket ditt på listen over interessenter.

Hold an! Husket du å undersøke hva du egentlig forpliktet deg til? Kan du ombestemme deg og trekke deg fra listen uten at det får økonomiske konsekvenser?

– Det er eksempler på at folk har angret på beslutningen om å kjøpe. Når de så henvender seg til selgeren, får de vite at det er et gebyr for å trekke seg. Dette viser hvor viktig det er å skaffe seg all mulig informasjon helt fra starten av når man vurderer å kjøpe nybygd bolig, sier kommunikasjonssjef Carsten Pihl i Huseierne.

Carsten Pihl i Huseierne
Carsten Pihl

Kjøper «luftslott»

Når du kjøper brukt bolig, er utgangspunktet at det du ser er det du får. I boligprosjekter derimot kjøper du på grunnlag av en tomt eller en byggeplass og et prospekt. I tillegg kan utbygger ha bygget en visningsleilighet og satt opp et stillas eller en lift for å gi et inntrykk av utsikten.

– Men dette gir deg kun en pekepinn på det endelige resultatet. Det er heller ikke uvanlig at det blir endringer underveis. Dette kan føre til uklarheter som kan utvikle seg til uenigheter – som igjen kan føre til konflikt, sier Pihl.

Han understreker at det er et fåtall utbyggere som bevisst lurer kundene sine.

– Likevel er det viktig å stille spørsmål og be om skriftlig dokumentasjon. Det er ditt bidrag til en god og ryddig prosess som øker sjansene for en god opplevelse og en god start på livet i ny bolig, sier Pihl.

Nytt er nemlig ikke ensbetydende med feilfritt. Om lag 800 klaget på kjøpet av nybygd bolig i 2020, ifølge Forbrukerrådet, som mener dette utgjør toppen av isfjellet.

Hva er egentlig kvalitet?

Be gjerne om dokumentasjon på produkter og løsninger som er valgt
Be gjerne om dokumentasjon på produkter og løsninger som er valgt

Før kjøpekontrakten skal signeres, bør du sette deg inn i prospektet og øvrig salgsmateriell.

– Delta på salgs- og informasjonsmøter. Spør megler om alt du lurer på vedrørende boenheten og fellesområdene inkludert parkeringsanlegget. Vær på vakt mot vage eller generelle formuleringer, og la deg ikke blende av adjektivbruken, er rådet fra Pihl.

For hva er egentlig «høy kvalitet»? Selv om parketten er dyr og kjøkkeninnredningen flott, kan mye annet bestå av såkalte minimumsløsninger. Det betyr at de tilfredsstiller minstekravet i forskriften, men heller ikke mer, opplyser Huseiernes mann.

– Be om dokumentasjon på egenskapene til produkter og løsninger som er valgt. Det gjelder ikke minst for vinduer og dører, under- og overtak og fasaden for øvrig, sier han.

Be gjerne om dokumentasjon på produkter og løsninger som er valgt
Be gjerne om dokumentasjon på produkter og løsninger som er valgt

Gjør egne undersøkelser

I tillegg kan det være smart å gjøre egne undersøkelser. Besøk tomten/byggeplassen hvis du kan. Stemmer bildene og beskrivelsene i salgsmateriellet overens med virkeligheten? Hva med trær, strømledninger, bygninger, veier og annet som ligger like utenfor bildekanten – eller i planene hos kommunen eller utbyggere?

– Hvis du kjøper tidlig i prosjektet, kan det bli flere byggetrinn. Innebærer det støy, støv og uferdige uteområder i lang tid fremover? Vil solforhold, utsikt og innsyn endre seg som følge av fremtidige prosjekter i nærområdet? Hvordan er vindforholdene? Og er det næringsbygg, trafikknutepunkt, skoler, barnehager, lekeplasser eller idrettsanlegg i nærheten? Noen liker liv og røre i nærmiljøet, andre foretrekker fred og ro, påpeker Pihl.

Selv om det er grenser for hva utbyggeren har ansvar for eller kan påvirke, vil slike undersøkelser kunne styrke eller svekke deg i troen på valg av bolig.

– Hvis du finner ut at prosjektet likevel ikke er det rette for deg, er det viktig å trekke den konklusjonen før du skriver under på kontrakten, understreker Pihl.

Mann undersøkelser fra utsiden av ny bolig.

Skal stille med økonomisk garanti

Kontrakten bør altså inneholde detaljert informasjon om materialer, utstyr og inventar. Videre er det viktig at den inneholder en dato for ferdigstillelse og hvilke rettigheter du har ved forsinkelser. I tillegg skal utbyggeren stille garanti for ferdigstillelsen. I byggeperioden skal garantien utgjøre ti prosent av kjøpesummen.

– Det er smart å undersøke om utbyggeren er seriøs og har økonomi til å ordne opp hvis noe skulle skjære seg. Det er grunn til å bli skeptisk hvis det blir gjort forsøk på å omgå kravet om garanti, sier Pihl.

Tilvalgets kval

Etter kontraktsinngåelsen blir det straks mer å ta stilling til. Det er vanlig at kjøper får anledning til å påvirke deler av boligen gjennom såkalte tilvalg. Det kan for eksempel dreie seg om en oppgradering eller endring av kjøkkenløsningen, garderoben, parketten eller flisene.

Ifølge Pihl er det vanlig at kjøpere ønsker seg løsninger som er mer eksklusive enn standardvalgene, som ofte er relativt enkle og av «helt ok» kvalitet.

– Tilvalgene har ofte en nokså høy prislapp, og du må som regel velge produkter fra leverandører utbyggeren har avtale med. Å velge andre løsninger blir sjelden anbefalt. Hvis utbyggeren, den aktuelle leverandøren, rådgivende ingeniører og arkitekt må inn for å vurdere helt nye løsninger fra nye leverandører, går tiden og pengene fort, sier Pihl. Han viser til Huseiernes side med råd og tips angående tilvalg.

Tilvalg og andre endringer må inn i kontrakten som skriftlige vedlegg. Ifølge Huseierne er det mange eksempler på konflikter der boligkjøper og utbygger er uenige om noe var inkludert i grunnprisen eller om det ble levert som tilvalg.

Den viktige ferdigbefaringen

I byggeperioden vil du normalt ikke ha tilgang til boligen. Noen utbyggere inviterer til åpen dag et stykke ut i prosessen. Men da er det ikke snakk om en inspeksjon av boenheten.

– Men ser du at noe ligger an til å bli riv ruskende galt, er det selvsagt lov å gi beskjed, ifølge Pihl.

Når datoen for overtakelse nærmer seg, blir du invitert på forbefaring. Nå skal boligen i utgangspunktet være klar for innflytting. Stemmer det? På forbefaringen er det din oppgave å gå nøye gjennom alle rom sammen med utbyggerens representant.

– Finner du feil og mangler som må utbedres før du overtar nøklene, skal disse noteres i en protokoll som du og utbyggeren signerer. Her skal det gis en frist for når utbedringene skal være gjort. Hvis dere er uenige om hvorvidt det foreligger en feil, er ikke dette til hinder for at den blir notert, sier Pihl.

Får hjelp av fagperson på befaringen

På befaringen er tiden knapp og sjekklisten lang. Hvis du ikke har byggeteknisk kompetanse, er det lett å bli stresset. Hvor skal du se etter feil? Hvilke standarder gjelder – og hva kan du kreve?

– Det kan være smart å ha med seg en fagperson som kan bistå på forbefaringen. Det koster litt, men kan fort lønne seg i form av en mer ryddig og problemfri overtakelse, sier Pihl.

– Vi finner som regel noe å plukke på. Mye hører hjemme i kategorien slurv, men vi avdekker også mer alvorlige feil, forteller takstmann Svein Arne Johnsen. Han hjelper mange boligkjøpere på forbefaringen, blant annet i rollen som befaringsekspert for Gjensidige

Ifølge Johnsen er mange boligkjøpere usikre på sin egen rolle under forbefaringen. I tillegg kan de føle seg litt underlegne i møte med utbyggerens representant. Det kan føre til at de brenner inne med spørsmål eller ikke tør å «stå på krava».

– Ofte kan en fagperson kommunisere bedre med utbyggerens representant enn det boligkjøperen har forutsetninger for. Det kan rydde uklarheter av veien og øke sjansene for at partene blir enige, sier han.

Overtakelsen

Når boligen er klar for innflytting, skal resten av kjøpesummen overføres til megleren. I tillegg til det økonomiske oppgjøret, som megleren og banken håndterer, må noen viktige dokumenter på plass.

– Megleren tar seg at tinglysing, som må være i orden før overtakelsen. I tillegg skal utbyggeren innhente kommunens ferdigattest eller midlertidige brukstillatelse. Det siste er aktuelt hvis for eksempel uteområdene ikke er helt ferdige ved innflytting. Videre skal en FDV-dokumentasjon følge med. Dette er en bruksanvisning som forklarer tekniske funksjoner og prosedyrer for vedlikehold for boligen, forklarer Pihl.

Hvis utbyggeren ikke har rukket å utbedre alle feilene fra forbefaringen, skal oppgaver som gjenstår – med tilhørende tidsfrister – komme tydelig frem i overtakelsesprotokollen.

Ettårsbefaringen

Etter cirka et år kan du be utbyggeren om en ettårsbefaring hvor du kan ta opp eventuelle problemer. Men pass opp! Det er ingen god idé å spare opp feil og mangler.

– I tillegg til å gi deg fem års reklamasjonsfrist, sier loven at et krav skal meldes til utbyggeren innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. Selv om hver sak skal vurderes for seg, tilsier rettspraksis at rimelig tid er om lag to måneder. Etter dette risikerer du at reklamasjonen blir avvist fordi den anses å være foreldet, sier Pihl.

Sist oppdatert: