P-rom og S-rom er historie. Nå er det BRA som gjelder
Skal du kjøpe eller selge bolig? Da må du lære deg disse nye arealbegrepene.
Før ble boligens areal oppgitt som primærrom (P-rom) eller sekundærrom (S-rom). Fra 1. januar 2024 ble det innført nye arealbegreper.
– De siste årene har reglene for salg av boliger og hytter blitt endret. I 2023 kom nye krav til tilstandsrapporten, og nå får vi nye arealbegreper. De skal gi en mer presis forklaring av ulike typer areal enn det P-rom og S-rom gjorde, sier byggeteknisk rådgiver Anders Stensrud i Huseierne.
I en overgangsperiode kan du møte på begrepene P-rom og S-rom i tilstandsrapporter og salgsoppgaver. De vil også bli lagt til grunn i klager på boliger solgt før 2024. Men når en bolig ble målt opp etter årsskiftet, skal arealet oppgis med de nye begrepene.
– Først og fremst vil du bli kjent med begrepet for bruksareal, forkortet som BRA. BRA er delt i flere underkategorier som angir hvilken type bruksareal det er snakk om. I tillegg er det innført flere kategorier som angir areal som ikke er bruksareal, sier Stensrud.
Slik er de nye arealbegrepene
Slik er de nye arealbegrepene (areal blir alltid oppgitt i kvadratmeter – m2):
BRA: Totalt bruksareal for hele boligen innenfor ytterveggene. Merk at en bruksenhet kan ha flere boenheter, for eksempel en hovedel og en hybel. BRA vil da angi det totale bruksarealet for begge enhetene.
BRA er summen av tre underkategorier:
- BRA-i: internt bruksareal – arealet i hver enkelt boenhet (jf. eksempelet med hybel over).
- BRA-e: eksternt bruksareal – alle rom som ligger utenfor boligen, men som tilhører den. For eksempel en frittstående garasje eller bod i felles kjeller/loft.
- BRA-b: innglasset balkong – arealet av innglasset balkong, veranda eller altan som er tilknyttet boligen. Dette arealet inngår i BRA fordi innglassingen teller som yttervegg.
I tillegg kan en bolig ha disse arealene, som ikke teller som BRA.
ALH: areal med lav himlingshøyde – på fagspråket «ikke måleverdig areal». ALH brukes der takhøyden er for lav (under 1,9 meter) til å telle som BRA (for eksempel en kjeller eller et kneloft). ALH er areal som ikke er godkjent for varig opphold.
GUA: Gulvareal – summen av BRA og ALH. (For eksempel gir 100 kvadratmeter bruksareal pluss 10 kvadratmeter areal med lav himlingshøyde GUA på 110 m2.) GUA kan oppgis som tilleggsareal hvis ALH har en verdi på grunn av møblering eller bruk (for eksempel et kneloft som blir brukt til lagring eller som lekekrok).
Åpent areal: Areal av åpne terrasser/balkonger osv. som er tilknyttet boligen. Forskjellen mellom åpent areal og BRA-b er at sistnevnte har hele (glass)vegger.
Eksempel på de nye arealbegrepene i en bolig:
Spør megleren om arealbegrepene
Det vil ta en tid før reglene setter seg blant takstingeniører (takstmenn), meglere, selgere og kjøpere.
– Etter hvert kan reglene bli finjustert. Hvis du skal selge eller kjøpe bolig, og er usikker på hva arealbegrepene innebærer, bør du snakke med megleren eller takstingeniøren, sier Stensrud.
Får boligen mindre eller større areal?
Stensrud forteller at Huseierne får spørsmål fra boligeiere som lurer på om de nye arealbegrepene fører til at boligen deres blir «større» eller mindre» enn før. Dette kunne i så fall fått betydning for prisen ved et salg.
– Det enkle svaret er nei. Areal er areal – selv om systemet som angir det er blitt mer finmasket. De nye arealbegrepene påvirker ikke prisen på boligen, sier Stensrud.
Forskjell på godkjent areal og oppmålt areal
En takst og en salgsoppgave oppgir arealet av boligen. Det betyr ikke nødvendigvis at arealet er godkjent med tanke på byggeforskriftenes krav til varig opphold eller hva de lovlig kan brukes til.
En bod kan ha blitt innredet til oppholdsrom uten at det er meldt bruksendring. Eller en kjeller kan ha blitt innredet til kjellerstue eller bad uten godkjenning. Dette skal du få informasjon om i salgsoppgaven.
Sist oppdatert: