Boligen du leier har blitt ubeboelig. Hva gjør du nå?
Hvis boligen din får så store skader at du blir nødt til å flytte ut, må du vite hva du kan kreve. Og ha innboforsikringen i orden.
Hvert år er det leieboere som opplever at boligen deres blir ubeboelig, opplyser advokat Tom A. Risa i Leieboerforeningen. Ofte er årsaken en alvorlig vann- eller brannskade.
– Først og fremst: Som leietaker skal det mye til før du får ansvaret for en slik skade. Vannskader, lynnedslag, brann, flom, leirskred, stormflo og lignende vil som regel være «tilfeldig skade». Husleieloven slår fast at slike skader er utleiers ansvar. Juridisk sier vi at skaden er en mangel som det er utleiers ansvar å rette, forklarer han.
Det kan være unntak fra dette. Du kan bli gjort ansvarlig hvis skaden oppstod fordi du hadde forsømt vedlikeholdsplikten din eller var svært uaktsom i forbindelse med en brann- eller vannskade. Da kan du risikere at utleierens forsikringsselskap kommer til deg med hele eller deler av regningen for reparasjonen.
Innboforsikringen dekker ekstra boutgifter
Samtidig kan ditt eget forsikringsselskap fort bli din beste venn. For hvis du blir nødt til å flytte ut av boligen du leier, blir spørsmålet «hva nå»? Svaret er «ringe forsikringsselskapet» – i hvert fall hvis du har en innboforsikring. Den hjelper deg hvis du må finne deg en ny bolig på kort varsel, forteller produktsjef Linda Engen i Gjensidige.
– Du skal selvsagt ikke betale leie for en hybel eller leilighet som er helt ubeboelig. Likevel må du ta høyde for at en midlertidig bolig koster mer enn det du er vant til å betale. Det er ikke uvanlig at folk må bo på hotell i en periode. Dessuten er som regel korttidsleie av bolig betraktelig dyrere enn langtidsleie, sier Engen.
Det er her innboforsikringen kommer inn i bildet. Hvis du betalte 10 000 kroner i leie før skaden, og den øker til 15 000 kroner i måneden for et midlertidig bosted, vil forsikringsselskapet dekke mellomlegget på 5 000 kroner.
– Med innboforsikring unngår du altså økonomisk tap. Likevel er det praktiske oppgaver som du må løse på egen hånd før ting faller på plass etter en skade, sier Engen.
Utleier har ikke plikt til å tilby ny bolig
Mange leietakere blir overrasket når de oppdager at utleieren ikke har plikt til å tilby en erstatningsbolig, forteller Risa.
– Det må i så fall være avtalt spesielt i kontrakten. Men det er nok ikke veldig sannsynlig at husverten vil ta inn et slikt punkt i avtalen. Resultatet kan bli som Gjensidige beskriver: at du blir husvill fordi du ikke har råd til en erstatningsbolig – eller fordi det ikke finnes passende boliger i markedet. Det hender at folk må flytte hjem til foreldrene sine eller krasje på sofaen hos venner, sier han.
Du kan heve leieavtalen
Som nevnt over er en «tilfeldig skade» utleiers ansvar. Hovedregelen er at en skade ikke fritar vedkommende fra å stille boligen til disposisjon for deg hvis skaden kan rettes. Kan du bo der mens boligen blir rehabilitert? Da kan du kreve avslag i leien. Er det umulig å bli boende i denne perioden, skal du ikke betale noe. Du kan også si opp leieavtalen hvis hybelen eller leiligheten er helt ubeboelig.
– Som regel er både utleier og leietaker interessert i å ta opp igjen leieforholdet så raskt som mulig. Men dere kan også oppfatte situasjonen forskjellig og ha ulike interesser. Det kan føre til konflikt, påpeker Risa.
Dere kan blant annet være uenige om:
- Skal skaden repareres slik at du kan flytte inn igjen?
– Her åpner loven for at utleieren av en sokkel- eller loftsleilighet kan slippe å reparere skaden på en måte som gjør at du kan flytte tilbake. Vilkåret er at reparasjonen innebærer en «urimelig kostnad eller ulempe» for utleier. Vedkommende kan imidlertid ikke utsette eller droppe en reparasjon uten en konkret og saklig grunn. Begrunnelsen må ha sammenheng med skaden eller reparasjonen. Man kan ikke skylde på «hva som helst», sier Risa.
- Hva er «rimelig tid» for en reparasjon?
– Utleier kan ikke drøye eller utsette etter eget ønske. Regelen om en konkret og saklig begrunnelse gjelder også her. Som leietaker kan det være smart å be om et skriftlig tidsestimat. Det kan være en forpliktelse for utleier og gi deg større forutsigbarhet. Husk at du kan heve leieforholdet hvis boligen forblir ubeboelig over tid, sier Risa.
- Hvem skal reparere skaden?
– Vi har eksempler på at leieboere er blitt bedt om å reparere en «tilfeldig skade» selv. Da er det viktig å vise til hva en slik skade er og hvem som etter husleieloven har ansvaret for den, sier Risa.
Hvis du får noen til å reparere skaden fordi husverten ikke tar ansvar, skal du få erstattet kostnadene dine. I tillegg kan du kreve en økonomisk godtgjørelse for å ha besørget reparasjonen, opplyser advokaten.
- Er boligen 100 prosent ubeboelig?
– Dere kan ha ulikt syn på om boligen er helt eller delvis ubeboelig. Da bør dere bli enige om å være uenige om hvor stor andel av husleien du skal betale. Sett denne andelen inn på en sperret konto. Så får dere prøve å bli enige i ettertid – eller la Husleietvistutvalget avgjøre tvisten, sier Risa.
Slik går du frem hvis leiligheten blir ubeboelig
- Meld fra til utleier umiddelbart. Forsikringsselskapet hans eller hennes vil taksere skaden. Som regel vil forsikringsselskapet og utleier legge et løp for rehabiliteringen. Du bør også be om skriftlig bekreftelse på at feilen blir rettet. La utleier få litt tid på seg til å få oversikt, men ikke vent mer enn 14 dager med dette, anbefaler Leieboerforeningen.
- Vurder om du vil vente på at leiligheten blir beboelig igjen – eller om det er grunnlag for å heve leieavtalen.
- Kontakt ditt eget forsikringsselskap om eventuelle merutgifter til midlertidig bolig og erstatning for ødelagt innbo.
- Spar på alle meldinger til og fra utleier, håndverkere og andre som er involvert i prosessen. Be om at muntlig informasjon blir bekreftet skriftlig. Ta vare på fakturaer/kvitteringer i forbindelse med saken, og sørg for at du kan dokumentere et eventuelt økonomisk tap.
– Loven åpner for at leier kan be utleier om å erstatte økonomisk tap i forbindelse med at boligen er ubeboelig. Samtidig inneholder loven så mange forbehold at det som regel vil være naturlig å ta dette gjennom innboforsikringen din, sier Risa.
Linda Engen i Gjensidige opplyser at innboforsikringen erstatter gjenstander som blir ødelagt av for eksempel en vann- eller brannskade.
– Mange tror at de ikke eier så mye, eller at det de har er lite verdt. Men når de legger sammen klær, møbler, bøker, musikk- og datautstyr pluss sportsutstyr, blir det fort snakk om store verdier likevel, påpeker hun.
Sist oppdatert: