Tips til et trygt leieforhold

Tips til et trygt leieforhold

Når må du godta at leien økes? Og hvorfor må du vite hva solidaransvar er? Ikke skriv kontrakt før du har lest Leieboerforeningens tips!

Tom Risa
Tom Risa

Du har endelig funnet drømmeboligen – eller i det minste en du har råd til å leie. Nå er det tid for å skrive kontrakt. Utleier har gjort alt klart, og underskriften din er alt som mangler. Eller?

Leieboerforeningens eksperter mener mange er for raske med å inngå en leieavtale. Ifølge foreningens advokat Tom Risa og advokatfullmektigene Saman Sher og Yngve Gran Andersen kan det føre til konflikter og  unødvendige kostnader under og etter leieforholdet.

– Derfor er det viktig å sikre seg en god og ikke minst lovlig leiekontrakt, sier Tom Risa.

Han peker på at husleieloven har noen bestemmelser som er ufravikelige, mens det er avtalefrihet for andre.

At en bestemmelse er ufravikelig, betyr at det ikke er lov å avtale noe som strider imot den.

Her er noen viktige eksempler:

Tom Risa
Tom Risa

Kontraktsperiode

Tidsbestemte leieforhold kan ikke være kortere enn tre år. Men hvis du leier en lofts- eller sokkelleilighet i enebolig eller tomannsbolig, og utleier bor i samme hus, er minstetiden ett år.

– Skal kontraktsperioden være kortere enn lovens minstetid, må utleier gi en skriftlig begrunnelse når avtalen inngås. Begrunnelsen må også oppfylles ved endt leieforhold. Følges ikke disse reglene, blir kontrakten tidsubestemt, forklarer Risa.

Han opplyser at et tidsubestemt leieforhold innebærer at kontrakten løper inntil en av partene sier den opp. Leietaker har imidlertid et oppsigelsesvern. Det innebærer at en oppsigelse fra utleier både må være saklig og rimelig.

Husleie

Yngve Gran Andersen
Yngve Gran Andersen

Husleieloven slår fast at husleien skal fastsettes til et bestemt beløp. Utleier kan bare kreve tillegg for utgifter til elektrisitet og brensel, samt til vann og avløp hvis disse betales etter målt forbruk, opplyser Yngve Gran Andersen.

– Andre tillegg er ulovlige, selv om de er avtalt i kontrakten. Hvis du har betalt slike tillegg, kan du kreve å få pengene tilbake, sier han.

Yngve Gran Andersen
Yngve Gran Andersen

Depositum

Loven slår fast at et depositum kan tilsvare maks seks måneders husleie. Depositumet skal stå på konto i ditt navn, og verken du eller utleier kan disponere kontoen alene. Utleier skal betale det det koster å opprette kontoen, mens renteinntektene fra depositumkontoen tilfaller deg.

– Du kan få renteinntektene utbetalt fra banken når som helst i leieforholdet. Og hvis du har betalt depositum til utleiers private konto, noe han eller hun ikke har lov til å kreve, kan du kreve pengene tilbake umiddelbart, sier Gran Andersen.

Økning av husleien

Husleien kan økes én gang i året i henhold til konsumprisindeksen. Det kan skje ett år etter forrige økning, med en måneds skriftlig varsel. Tre år etter siste økning kan leien heves til gjengs leie med seks måneders skriftlig varsel.

– For øvrig gjelder samme regel her som for andre krav som er i strid med loven: Har utleier økt leien ulovlig, kan du kreve disse pengene tilbake, sier Gran Andersen.

Avtalefrihet

Saman Sher
Saman Sher

Husleieloven har også noen bestemmelser det er avtalefrihet om. Saman Sher peker på vedlikeholdsplikten og krav til boligen ved inn- og utflytting som punkter du og utleier må være spesielt oppmerksomme på.

– Utgangspunktet er at leieboer kun har et beskjedent ansvar for vedlikehold, for eksempel av brytere, kraner, dørlåser etc. Det er likevel mer og mer vanlig at en utleier lemper hele eller deler av vedlikeholdsplikten over på leieboeren, sier Sher.

Hun opplyser at utleier kan kreve erstatning når leieforholdet er avsluttet hvis du ikke har vedlikeholdt boligen i henhold til kontrakten.

Saman Sher
Saman Sher

Vær obs på bindingstid

Tom Risa forteller at en del utleiere setter inn et vilkår om bindingstid i kontrakten. Det innebærer at leieboeren ikke kan si opp leieforholdet i en gitt periode i begynnelsen av leieforholdet, eller til og med i en viss periode av året.

– For mange, ikke minst studenter og skoleelever, blir dette en alvorlig ulempe. Sykdom, endrede livsforhold, endrede studieplaner – for eksempel fjernundervisning eller andre uforutsette omstendigheter – kan føre til at leieboeren har behov for å si opp leiekontrakten. I tillegg så har mange skoler og studier opplegg med studieopphold i utlandet. Slike forhold vil i regelen ikke være grunn til å si opp en kontrakt med avtalt bindingstid. Dermed risikerer leieboeren å måtte betale for flere boliger, forklarer han.

Han mener studenter, skoleelever og andre som får tilbud om en kontrakt med bindingstid, bør be om at bindingstiden ikke skal gjelde hvis det dukker opp spesielle ting som gir grunn til å si opp avtalen. 

– Husk at utleiere som retter seg mot studenter og skoleelever er avhengig av et godt omdømme i denne gruppen, sier Risa.

Innflytting

Mange konflikter som oppstår i forbindelse med avslutninger av leieforhold skyldes uenighet om hvilken stand boligen var i da leieforholdet begynte. Leieboerforeningen anbefaler at du går grundig gjennom boligen sammen med utleier når du skal flytte inn.

– Du kan ikke kreve at utleieren din skal bli med på å lage en overtakelsesprotokoll, men du kan forsøke å forklare at det er lurt for dere begge. Hvis du ikke får utleier til å signere en overtakelsesprotokoll, kan du ta dine egne bilder av leiligheten for å dokumentere boligens stand, sier Sher.

– Hvis du går grundig gjennom leiligheten, får du også muligheten til å oppdage mindre skader som kunne blitt større på sikt. På den måten får du en ryddig start på leieforholdet og reduserer risikoen for konflikt når du skal flytte, forklarer hun.

Utflytting

Leieboerforeningen får mange saker hvor utleier fremmer krav på grunn av mangelfull tilbakelevering av husrommet. Bakgrunnen kan være påstått brudd på vedlikeholdsplikten, eller at leieboer har påført skader på boligen.

– Utleier må reklamere innen rimelig tid, normalt rundt to uker. Hvis du er uenig i kravet, må utleier bevise at leieobjektet er tilbakelevert i mangelfull stand, sier Sher.

Utleier må også sannsynliggjøre at kostnadene til utbedring samsvarer med erstatningen han eller hun krever for utbedringen. Hvis dere ikke blir enige, må saken avgjøres av domstolene, i første omgang Husleietvistutvalget/forliksrådet.

Tips til deg som deler leilighet

Sjekk om du har riktig innboforsikring

Det er vanlig å leie sammen med andre. Det kan både være hyggelig og gi rimeligere leie for den enkelte.

– Men det er fort gjort å glemme at leieboere som kun har en felles kontrakt med utleier har et solidaransvar. Solidaransvar betyr at alle beboerne er ansvarlig for hele kontrakten i fellesskap. Hvis én ikke betaler sin del av husleien, kan utleier kreve beløpet av hvilken som helst av de andre personene i kontrakten, forklarer Tom Risa.

Han opplyser at hvis kun én person står oppført som leietaker i kontrakten, vil hun eller han fungere som utleier for de andre i kollektivet (fremleie).

For å unngå samboefella bør folk som bor i kollektiv skrive en avtale som regulerer ansvaret mellom dem. Samboere bør også skrive en slik avtale. Det finnes mange forslag til samboeravtaler på nettet, og disse kan gi et godt utgangspunkt for en samboeravtale, sier advokaten.

Sjekk om du har riktig innboforsikring

Sist oppdatert: