Du må være din egen vaktmester
Hva må du regne med å fikse selv når du leier? Her får du vite hva som ligger i begrepet vedlikeholdsansvar – og hva du må være obs på i leiekontrakten.
Å bo for seg selv gir stor frihet. Men det er også mye å passe på, ikke minst når man leier og skal skrive kontrakt. Litt forhåndskunnskap om reglene for husleie og depositum kan forebygge problemer i og etter leieforholdet. I tillegg bør man stoppe opp ved punktet i kontrakten som omhandler vedlikeholdsansvar, fremhever Leieboerforeningen.
– Vi vet at mange leietakere ikke er klar over at de har vedlikeholdsplikt og hva det innebærer. Det er dumt fordi det kan føre til at man skriver under på en ufordelaktig kontrakt – og fordi det kan føre til konflikter hvis man ikke holder boligen i stand slik man er forpliktet til, sier foreningens advokat, Tom Olav Risa.
Skru, smøre og justere
I en leiekontrakt er det en del punkter som ikke kan «tukles» med. Det gjelder det som har med husleie, økning av leien, oppsigelse og depositum å gjøre. På andre områder sier loven at utleier og leietaker – innenfor visse rammer – kan avtale fritt. Vedlikeholdsansvar er et slikt område.
Husleieloven legger imidlertid noen føringer. Og ifølge Risa er det vanligst at en leiekontrakt holder seg til lovens § 5-3: «Er ikke annet avtalt, plikter leieren å vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. Leieren plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr».
– Dette betyr i praksis at man er vaktmester i eget hjem. Man skal skru, smøre, justere og generelt opprettholde den standarden boligen hadde ved innflytting. Kostnader til batterier, vaskemidler og deler må dekkes av egen lomme, forklarer Risa.
Han legger til at vedlikeholdsansvaret gjelder både forebyggende tiltak og reparasjoner. I tillegg til pliktene som er nevnt i loven, er det viktig å sørge for at avløp og sluk på kjøkken, bad og balkonger er åpne.
– Mange vannskader oppstår på grunn av tette sluk, og i verste fall kan man få erstatningskrav mot seg hvis en skade kan spores tilbake til dårlig vedlikehold, understreker advokaten.
Dette kan utleier ikke kreve
Av og til hender det at utstyr i boligen ikke kan fikses, men må byttes. Dette er utleiers ansvar.
– Leietaker har ikke plikt til å erstatte ting som ikke kan repareres eller er så gammelt og slitt at det ikke lenger kan vedlikeholdes på en fornuftig måte, opplyser Risa.
Han understreker samtidig at avtalefriheten åpner for at leietaker kan få ansvar for mer enn «minstekravet» i loven. Det er altså lov å avtale at leietaker skal ha ansvar for utskifting av ødelagt utstyr.
– Dette er imidlertid ikke vanlig, spesielt ikke hvis leieforholdet er basert på en av standardkontraktene som finnes. Likevel er det smart å være obs på dette, slik at man vet hva man skriver under på og kan protestere – eller droppe hele leieforholdet – hvis utleier vil fraskrive seg ansvar og kostnader, sier Risa.
Hvis utleier ikke stiller opp
Ifølge Leieboerforeningen hender det at utleier, etter å ha blitt informert om mangler i boligen og gitt en frist for å rette disse, ikke foretar seg noe. I slike tilfeller har man rett til å ta spaden i egen hånd og sende regningen til husverten.
– Utleier har vanligvis ansvar for å holde leiligheten i forskriftsmessig stand. Hvis hun eller han forsømmer denne plikten, kan man sørge for utbedringene selv og deretter kreve å få utlegg refundert, sier Risa.
Han understreker at dette ikke gjelder slikt som hører hjemme i kategorien for kosmetisk oppussing. Man kan ikke bare sette i gang hvis man synes at veggene trenger en ny farge, og så forvente at utleier skal betale. Slikt må avtales – helst skriftlig.
– Det kan tenkes at utleier synes det er fint at leietakeren pusser opp så lenge farge- og materialvalg er «innenfor». Kanskje kan hun eller han også tenke seg å betale for jobben og/eller materialene. Dette kan man imidlertid ikke ta for gitt. Sørg for en skriftlig avtale, sier Risa.
Jobbe for rimeligere leie
Noen husverter tilbyr rimeligere husleie mot at man hjelper til med snømåking, plenklipping, barnepass og andre praktiske oppgaver. Dette er tillatt, ifølge loven, så lenge småjobbene ikke blir så store at de skal reguleres av en arbeidskontrakt.
– Fordelen er at man kan få lavere leie. Ulempen er at det lett kan oppstå misforståelser hvis partene har ulike forventninger, for eksempel om hvor ofte gresset skal klippes eller snøen måkes. Det er veldig smart å sørge for at arbeidsoppgavene og omfanget av dem beskrives i leiekontrakten så spesifikt og klart som mulig, anbefaler Risa.