Bør du eie eller leie bolig?
Det er store økonomiske fordeler ved å eie bolig. Men burde du likevel eie? Les økonomiekspert Hallgeir Kvadsheims råd.
For 15 år siden kunne man få kjøpt en liten leilighet (35 kvm) på Tøyen i Oslo for én million kroner. Nå må du betale minst tre ganger så mye. Er det blitt for dyrt å eie? For mange leietakere er spørsmålet: Skal jeg fortsette å leie, eller skal jeg hoppe ned fra gjerdet og kjøpe?
Det er svært få land i verden som kan måle seg med Norge når det gjelder andelen boligeiere. Det er ikke så rart. Skattereglene favoriserer kraftig det å eie fremfor å leie:
- Rentefradrag på 22 prosent. Betaler du 10 000 kroner i renteutgifter hver måned til banken, får du altså 2 200 kroner tilbake fra staten.
- Gevinstskatten er kr 0. Kravet er bare at du selv har eid og bodd i boligen i minst ett av de siste to årene før du selger. Til sammenligning: Eier du aksjer, fond eller har pengene i banken, er gevinstskatten 22–31 prosent.
- Lav ligningsverdi, som settes langt lavere enn for andre spareformer. Det betyr lavere formuesskatt.
- Ingen boligskatt. Skatt på fordelen av å bo i egen bolig ble fjernet i 2005.
Som leietaker får du ingen skattestimuli. Leien kan ikke føres opp som fradrag i selvangivelsen, med mindre det er snakk om en pendlerbolig. Er husleien 10 000 kroner i måneden, får du altså ikke ett øre tilbake fra staten.
Tilbake til tusenkronersspørsmålet: «Skal jeg kjøpe nå, eller bør jeg leie enda noen år»? Her er det nok ikke noe fasitsvar på hva som lønner seg. Det er likevel mulig å skaffe seg oversikt over fordeler og ulemper ved alternativene. Dette innebærer at du vurderer alle kostnadene som er forbundet med å henholdsvis leie og eie.
Enkelt å leie bolig
Som leietaker er bildet relativt enkelt: Du betaler den månedlige leien, og det er stort sett det. I tillegg nyter du godt av en «ikke-økonomisk» fordel: fleksibilitet. Planlegger du å studere utenlands eller dra jorden rundt neste år, er det bare å si opp leiekontrakten og dra. Eier du derimot boligen, må det ordnes med utleie og tilsyn mens du er borte.
På den annen side: Som leietaker risikerer du at utleier skal selge leiligheten, renovere den eller lignende. Da må du ut på ny boligjakt. Det er en grunn til at vi har uttrykket «å være herre i eget hus». Leietakere går også glipp av en eventuell verdiøkning på boligen.
Litt mer komplisert å eie
Som boligeier er det økonomiske bildet mer sammensatt. Kjøpesummen er selvsagt den største kostnaden. I tillegg må du betale fellesutgifter og utføre vedlikehold, noe du stort sett slipper som leietaker. Den delen av fellesutgiftene som eventuelt går til nedbetaling av fellesgjeld, skal du ikke ta med i regnestykket. Det er sparing, og ikke en kostnad.
Husk også å ta med kjøps- og salgskostnadene. Du må for eksempel betale 2,5 prosent i dokumentavgift for å kjøpe en selveid bolig. (Dette gjelder ikke ved kjøp i borettslag. Der betaler du bare et mindre gebyr til borettslaget.)
Når du en dag skal selge, må du betale for meglertjenester, annonsering, takstmann etc. For en bolig til to millioner vil disse transaksjonsutgiftene utgjøre rundt 100 000 kroner. På leiemarkedet slipper du disse kostnadene.
Så hvorfor eie? Jo, som nevnt over favoriserer skattereglene boligeiere. Og i tider med prisoppgang, kan du få med deg en pen gevinst. Den kan for eksempel investeres i en større bolig når livssituasjonen din endrer seg.
Eie vs. leie
Denne oversikten gir et bilde av fordelene ved å henholdsvis eie og leie. Under illustrasjonen gir jeg et eksempel som viser hva som lønner seg av de to boformene.
I eksempelet under kan du sette inn dine egne beløp. Slik får du en pekepinn på hvilken boform du bør velge.
En toroms på 38 kvadratmeter på Torshov, sentralt i Oslo, koster 3,8 millioner kroner. Vi regner med at den ville kostet 13 000 kroner per måned å leie. Det er i det nedre sjiktet i bydelen, ifølge annonser på Finn.no.
Nå setter vi oop en oversikt over alle kostnader ved å eie boligen de neste fem årene:
- Fellesutgifter: kommunale avgifter, bygningsforsikring, utvendig vedlikehold og vaktmester. Er det fellesgjeld? Avdragene bør trekkes fra fellesutgiftene når du skal beregne lønnsomheten ved å kjøpe vs. det å leie.
- Renter: Husk å ta hensyn til renefradraget på 22 prosent. I beregningen har vi lagt inn fem års fastrente på fire prosent.
- Avdrag: Dette holdes jeg utenfor regnestykket. Grunnen er at avdrag regnes som sparing, ikke en kostnad.
- Transaksjonskostnader: 2,5 % dokumentavgift ved kjøp + pantegebyrer m.m. Ved salg: Cirka 2,5 prosent til megler + annonsering m.m.
- Andre kostnader: Årlig vedlikehold på 10 000 kroner pluss forsikring. Vedlikehold kan bli langt høyere ved kjøp av eldre leiligheter, men da vil som regel prisen være noe lavere. «Vår» leilighet er relativt nyoppusset. Alle kostnader, med unntak av rentene og transaksjonskostnader justeres i takt med konsumprisindeksen.
Oppsummert vil jeg betale 11 700 kroner per måned for å eie denne boligen. Såfremt alternativet er en husleie over 12 000 kroner, fremstår det som mest gunstig å eie. Det som imidlertid ødelegger regnestykket for den som kjøper kortsiktig, er de store transaksjonskostnadene ved å handle bolig.
Du betaler over 96 000 kroner i kjøpskostnader for denne boligen (primært dokumentavgift på 2,5 %), og skal du selge den etter fem år med null verdistigning, har transaksjonskostnadene snudd overskuddet til et underskudd på 55 000 kroner. Du kan dempe underskuddet noe ved å kjøpe i et borettslag – hvor det ikke kreves dokumentavgift, bare et mindre kjøpsgebyr.
Først etter 6-7 år, går du i null. Så er spørsmålet: Er det sannsynlig med null økning i boligprisene de neste årene? Gitt en prisoppgang på to prosent i året, vil det lønne seg å kjøpe bolig såframt du har mer enn tre års tidsperspektiv. De fleste har jo en såpass lang tidshorisont ved boligkjøp, men hvis du for eksempel skal studere noen få år i en by eller har et jobbopphold der, er det slett ikke sikkert at du bør kjøpe. Det kan være lurt å ta høyde for at markedet vil være tregere de neste årene.
Husk egenkapitalen
Det er nok mange som gjerne vil kjøpe, men som av økonomiske grunner ikke har noe annet valg enn å leie. Boligprisene er høye flere steder, og du må hoste opp 15 prosent egenkapital selv. Det betyr at du ikke får låne mer enn 2 550 000 kroner hvis kjøpsobjektet koster tre millioner. Differansen må du ha spart på egenhånd, eller du må få hjelp av familie eller andre.
Andre begrensninger er at banken ikke vil låne deg mer enn fem ganger inntekten din – og at banken må utføre en stresstest på privatøkonomien din for å sjekke om den tåler eventuelle rentehevinger. Dette er faktorer som vil spille inn når du vurderer om du skal leie eller eie.
Les også Forbrukerrådets anbefalinger til deg som skal kjøpe bolig
Sist oppdatert: