Nøkkel. Hånd. Leilighet.

Bør du eie eller leie bolig?

Det er store økonomiske fordeler ved å eie bolig. Men kanskje du likevel burde leie? Les økonomiekspert Hallgeir Kvadsheims råd og se regneeksempel.

For 15 år siden kunne man få kjøpt en liten leilighet (35 kvm) på Tøyen i Oslo for 1 million kroner. Nå må du betale tre ganger så mye. Er det blitt for dyrt å eie? For mange leietakere er spørsmålet: Skal jeg fortsette å leie, eller skal jeg hoppe ned fra gjerdet og kjøpe?

Det er svært få land i verden som kan måle seg med Norge når det gjelder andelen boligeiere. Det er ikke så rart. Skattereglene favoriserer kraftig det å eie fremfor å leie:

  • Rentefradrag på 22 prosent. Betaler du 10 000 kroner i renteutgifter hver måned til banken, får du altså 2 200 kroner tilbake fra staten.
  • Gevinstskatten er kr 0. Kravet er bare at du selv har eid og bodd i boligen i minst ett av de siste to årene før du selger. Eier du aksjer, fond eller har pengene i banken, er gevinstskatten 22–31 prosent.
  • Lav ligningsverdi, som settes langt lavere enn for andre spareformer. Det betyr lavere formuesskatt.
  • Ingen boligskatt. Skatt på fordelen av å bo i egen bolig ble fjernet i 2005.

Som leietaker får du ingen skattestimuli. Leien kan ikke føres opp som fradrag i selvangivelsen, med mindre det er snakk om en pendlerbolig. Er husleien 10 000 kroner i måneden, får du altså ikke ett øre tilbake fra staten.

Tilbake til tusenkronersspørsmålet: «Skal jeg kjøpe nå, eller bør jeg leie enda noen år»? Her er det nok ikke noe fasitsvar på hva som lønner seg. Det er likevel mulig å skaffe seg oversikt over fordeler og ulemper ved alternativene. Dette innebærer at du vurderer alle kostnadene som er forbundet med å henholdsvis leie og eie.

Enkelt å leie bolig

Hallgeir Kvadsheim. Foto: TV3/Siri Marte Kvernes/NTB Scanpix
Hallgeir Kvadsheim. Foto: TV3/Siri Marte Kvernes/NTB Scanpix

Som leietaker er bildet relativt enkelt: Du betaler den månedlige leien, og det er stort sett det. I tillegg nyter du godt av en «ikke-økonomisk» fordel: fleksibilitet. Planlegger du å studere utenlands eller dra jorden rundt neste år, er det bare å si opp leiekontrakten og dra. Eier du derimot boligen, må det ordnes med utleie og tilsyn mens du er borte.

På den annen side risikerer du at utleier skal selge leiligheten, renovere den eller lignende. Da må du ut på ny boligjakt. Det er en grunn til at vi har uttrykket «å være herre i eget hus».

Tilbake til det som handler om økonomi: Som leietaker går du glipp av en eventuell verdiøkning på boligen.

Hallgeir Kvadsheim. Foto: TV3/Siri Marte Kvernes/NTB Scanpix
Hallgeir Kvadsheim. Foto: TV3/Siri Marte Kvernes/NTB Scanpix

Litt mer komplisert å eie

Som boligeier er det økonomiske bildet mer sammensatt. Kjøpesummen er selvsagt den største kostnaden. I tillegg må du betale fellesutgifter og utføre vedlikehold, noe du stort sett slipper som leietaker. Den delen av fellesutgiftene som eventuelt går til nedbetaling av fellesgjeld, skal du ikke ta med i regnestykket. Det er sparing, og ikke en kostnad.

Husk også å ta med kjøps- og salgskostnadene. Du må for eksempel betale 2,5 prosent i dokumentavgift for å kjøpe en selveid bolig. (Dette gjelder ikke ved kjøp i borettslag. Der betaler du bare et mindre gebyr til borettslaget.)

Når du en dag skal selge, må du betale for meglertjenester, annonsering, takstmann etc. For en bolig til to millioner vil disse transaksjonsutgiftene utgjøre rundt 100 000 kroner. På leiemarkedet slipper du disse kostnadene.

Så hvorfor eie? Jo, som nevnt over favoriserer skattereglene boligeiere. Og i tider med prisoppgang, kan du få med deg en pen gevinst. Den kan for eksempel investeres i en større bolig når livssituasjonen din endrer seg.

Eie vs. leie

Denne oversikten gir et bilde av fordelene ved å henholdsvis eie og leie. Under illustrasjonen gir jeg et eksempel som viser hva som lønner seg av de to boformene.

Eie vs leie

Har du riktig bolig- og innboforsikring?

I eksempelet under kan du sette inn dine egne beløp. Slik får du en pekepinn på hvilken boform du bør velge.

Jeg har lyst til å kjøpe en toroms på 40 kvadratmeter på Tøyen i Oslo. Leiligheten koster 3,2 millioner kroner. På leiemarkedet ville den trolig ha kostet rundt 12 000 kroner per måned.

  • Fellesutgifter: Min andel av fellesutgiftene (husleien) i sameiet er på 2 215 kr pr. mnd. Det inkluderer blant annet kommunale avgifter, bygningsforsikring, utvendig vedlikehold og vaktmester.
  • Renter: Dette er den største månedlige kostnaden ved å eie bolig. Jeg husker på at jeg får 22 prosent rentefradrag, og for tiden er flytende rente rundt 2 prosent. Rentekostnaden blir rundt 4 200 kroner per måned etter skatt.
  • Avdrag: Dette holder jeg utenfor regnestykket. Grunnen er at avdrag regnes som sparing, ikke en kostnad. Når det er sagt, må jeg selvsagt ha nok penger til å klare avdragene.
  • Andre kostnader: Forsikring + årlig vedlikehold på 10 000 kroner. Dette er en bolig i relativt god stand. Vedlikeholdet kunne blitt langt høyere ved kjøp av en eldre leilighet.
  • Transaksjonskostnader: 2,5 % dokumentavgift ved kjøp + pantegebyrer m.m. Ved salg: Cirka 2,5 prosent til megler + annonsering m.m.

Oppsummert vil jeg betale 7 400 kroner per måned for å eie denne boligen. Såfremt alternativet er en husleie over 8 000 kroner, fremstår det som mest gunstig å eie. Jeg må imidlertid regne med 94 000 kroner i kjøpskostnader. Når jeg en dag skal selge, går det fort 50 000 kroner til megler, annonsering etc.

Jeg må altså tjene inn totalt 144 000 kroner i spart husleie og prisoppgang for at det skal være mest lønnsomt å eie. I såkalte pressområder har prisoppgangen vært så høy de siste årene at regnestykket ville gått i pluss i løpet av få år. Men du bør ikke automatisk forutsette videre prisvekst. Dessuten er boligprisene ganske stabile mange steder.

Oppsummert: Ut fra økonomiske vurderinger er mitt råd at du vurderer kjøp når du har bestemt deg for å bo et sted i minst 3–5 år.

Har du riktig bolig- og innboforsikring?

Husk egenkapitalen

Det er nok mange som gjerne vil kjøpe, men som av økonomiske grunner ikke har noe annet valg enn å leie. Det er ikke like enkelt å få boliglån nå som før. Du må hoste opp 15 prosent egenkapital selv. Det betyr at du ikke får låne mer enn 2 550 000 kroner hvis kjøpsobjektet koster 3 millioner. Differansen må du ha spart på egenhånd, eller du må få hjelp av familie eller andre.

Andre begrensninger er at banken ikke vil låne deg mer enn fem ganger inntekten din – og at banken må utføre en stresstest på privatøkonomien din for å sjekke om den tåler eventuelle rentehevinger. Dette er faktorer som vil spille inn når du vurderer om du skal leie eller eie.

Les også Forbrukerrådets anbefalinger til deg som skal kjøpe bolig

Sist oppdatert: