Del på familiehytta uten krangel
Familiefreden blir fort skjør når søsken skal overta hytta etter foreldrene sine. – Få en avtale ned på papiret så raskt som mulig, er advokatens råd.
Nordmenn elsker hyttelivet. Mange har gode minner om brettspill foran peisen og somre uten ende. Nå venter et generasjonsskifte i Hytte-Norge, ifølge Norsk Hyttelag.
Halvparten av eierne av fritidseiendom er over 60 år, og i løpet av de neste 10–20 årene skal over 100 000 hytter skifte eier. Ofte blir det i familien, konstaterer hyttelaget og gir disse rådene for et vellykket generasjonsskifte.
Bli enige, og gjør det skriftlig
Advokat og partner Karoline Henriksen i Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS gir råd til mange familier som har vært eller skal gjennom et generasjonsskifte.
I mange tilfeller er utgangspunktet at mor og/eller far vil ha minst én hånd på rattet. Andre ganger gjelder det søsken som har overtatt familiens hytte – eller som vil beholde barndomshjemmet som fritidsbolig.
– Det å disponere en fritidseiendom er i utgangspunktet et privilegium som ikke er alle forunt. Derfor er det leit når det oppstår konflikter rundt eierskapet, slik mange familier opplever, sier Henriksen.
Rådet hennes er kort og godt at man tar den gode samtalen og blir enige om en avtale alle kan godta. Avtalen må ned på papiret, og den bør regulere:
- selve overføringen av eiendommen (hvis foreldrene fortsatt lever)
- eierbrøken
- ordninger knyttet til bruk, felleskostnader og vedlikehold.
– Hvis det hersker fred og fordragelighet i familien, kan man tenke at ting alltids ordner seg, og at en skriftlig avtale ikke er nødvendig. Mitt svar er at det kan godt hende, men at det er nettopp da det bør skrives en avtale. Det er mye lettere å finne gode løsninger når folk er venner enn etter at det har oppstått såre følelser og ondt blod, sier hun.
Ett av barna eller alle?
Hvis foreldrene, eller en mor eller far som har sittet i uskiftet bo, vil overlate hytta til neste generasjon, må de ta stilling til en rekke spørsmål. Det viktigste er nok om de skal la ett av barna overta hytta alene, eller om den skal deles likt blant søsknene. Begge løsningene kan være mulig innenfor rammen av arveloven, opplyser Henriksen.
– Hvis ett barn overtar alene, kan man avtale en bruksrett for søsknene og foreldrene. Slik kan man sikre at hytta blir til glede for alle. Skal alle også bidra økonomisk med vedlikehold og andre utgifter? Også dette bør inn i avtalen, ifølge advokaten.
Hun understreker at foreldre som gir hytta til ett barn, gjør lurt i å kompensere resten av søskenflokken i et fremtidig arveoppgjør – i hvert fall hvis målet er en mest mulig rettferdig ordning. Hun viser i den sammenheng til arvelovens bestemmelser om pliktdelsarv.
– En annen løsning er at ett søsken kjøper ut de andre. Det krever naturligvis at denne personen kan og vil overta på dette vilkåret, sier Henriksen.
Hva om bror/søster får hytta i gave og bestemmer seg for å selge den etter kort tid? Dette kan eventuelt blokkeres ved hjelp av en klausul i foreldrenes gavebrev, eller i søsknenes avtale. Det kan også avtales at de andre eierne skal ha forkjøpsrett – eller at de og eventuelt foreldrene skal motta en andel av overskuddet etter salget.
Eierskapet kan bli pulverisert
Det andre alternativet for foreldre som lever, er å gi hvert av barna en eierandel i hytta. Flere eiere kan fungere godt, mener advokaten og minner om betydningen av skriftlige avtaler for bruk, vedlikehold og så videre. Men hva om ett eller flere søsken vil selge seg ut?
– Det kan i verste fall føre til at hytta må selges ut av familien. Hvis det er viktig å beholde hytta i familien, kan en klausul i avtalen gi de andre søsknene forkjøpsrett. Samtidig kan man bli enige om grunnlaget prisen skal beregnes ut fra, sier Henriksen.
Hun legger til at en annen, og noe mer drastisk løsning, er å avtale at andelen i hytta må overdras til de andre eierne vederlagsfritt.
– For øvrig kan det være smart å bli enige om hvor mange eiere hytta skal kunne ha. To, tre eller fire søsken er én ting, men hvordan ser det ut hvis vi spoler frem en generasjon? Hvis seks, åtte eller ti barnebarn skal eie sammen, kan situasjonen bli uoversiktlig, konstaterer Henriksen.
Når foreldrene dør, skal søskenflokken arve likt – med mindre det foreligger et testament som sier noe annet. Arvingene kan avtale at «du får huset, jeg får hytta og du får sparepengene».
– Hvis de heller vil eie hytta sammen, bør eierbrøk og eventuelle klausuler og så videre inn i en skriftlig avtale etter samme mønster som nevnt ovenfor, sier Henriksen.
Ikke slurv med vedlikeholdet
Fast eiendom krever vedlikehold, slik er det bare. Dette bør man ikke ta lett på, ei heller i avtalen mellom eierne. Hvor skal de legge lista for reparasjoner og utbedringer – og hvor skal pengene komme fra?
– Det å vurdere behovet for vedlikehold og påkostninger kan være vanskelig nok i et parforhold. Når storesøstre og lillebrødre – og partnerne deres – skal synse, kan det bli helt umulig. Mens noen vil male sørveggen i år, vil andre bruke tiden og pengene på sydentur, sier Henriksen.
Hun mener spørsmålet kan være vanskelig å regulere i detalj i en avtale. Her er det nødvendig å bruke fornuft og vise evne til å inngå kompromiss. En felles konto som er merket vedlikehold og oppussing er et godt første skritt.
Fordeling av utgifter
Hallgeir Kvadsheim, økonom og rådgiver i tv-programmet «Luksusfellen», tar også til orde for en felleskonto. Han mener det er smart å la én person i hver familie disponere kontoen. Felles disposisjonsrett kan legges inn i nettbanken sameiet benytter seg av.
– Det er viktig å avklare spørsmålet om alle skal bidra likt, eller om det er eierbrøk eller bruk som skal legges til grunn. Jeg anbefaler at man bidrar i henhold til eierbrøken når det er snakk om vedlikehold og oppgraderinger. Hvis dette øker verdien på eiendommen, kommer det alle eierne til gode, sier Kvadsheim.
Utgifter til strøm, forsikring og avgifter kan man heller vurdere å fordele etter den faktiske bruken, mener eksperten.
– Hvis bror er på hytta dobbelt så mye som søster, er det kanskje ok at han betaler mer av fellesutgiftene, sier han.
Hvem skal bruke hytta når?
Noen vil gjerne være på hytta så ofte som mulig. Andre kan eller vil ikke bruke den mer enn en uke i sommerferien. Noen vil helst være for seg selv, andre synes det er stas når storfamilien skaper minner sammen. Det er uansett fornuftig å bli enige om hvem som «eier» hytta når, er Kvadsheims råd.
– På sommerhytta kan man for eksempel sette skillet for ferien, eller kanskje for hele året, i midten av juli. Er det snakk om en vinterhytte, bytter man gjerne på å ha hytta i henholdsvis vinter- og påskeferien, sier han.
Skal utleie eller lån være tillatt?
Det er dumt å la hytta stå tom og ubrukt, kan én mene. Men for storebror kan det være uaktuelt å slippe fremmedfolk inn på tunet, selv om de er aldri så gode venner av lillesøster. «Familiehytta er ikke en timeshare-leilighet!»
I en undersøkelse utført av Prognosesenteret i 2015, oppga 91 prosent av de spurte at de aldri leier ut hytta og heller aldri kommer til å gjøre det.
Karoline Henriksens råd er at spørsmålet om utlån og/eller utleie i kontrakten uansett blir avklart i avtalen. Økonomen Kvadsheim slår et slag for det sistnevnte alternativet.
– Det er svært skattegunstig å leie ut hytta. De første 10 000 kronene er skattefrie, og deretter beskattes kun 85 prosent av leieinntektene – og da med kun 22 prosent. Det er mye lavere enn vanlig inntektsskatt, slår han fast.
Kvadsheim presiserer at fribeløpet følger eiendommen, ikke skattyter. Eier du hytta sammen med en annen familie (50/50), får dere 5 000 kr i fribeløp hver. Har hytta derimot flere boenheter, hvor hver familie har ekslusiv bruksrett til én boenhet, får dere hvert deres fribeløp på 10 000 kroner.
– Hvorfor ikke leie ut når det er vinterferie i andre deler av landet? Eller i august, når enkelte EU-land har sommerferie? Inntektene kan for eksempel gå til hver enkelt eller inn på felleskontoen for vedlikehold, sier han.
Sist oppdatert: