Feil på fellesarealene i nybygget? Slik klager dere
Er det feil og mangler på fellesarealene, må utbyggeren ordne opp. Men hvem skal klage? Beboerne selv eller styret? Her er det viktig å holde tunga rett i munnen, understreker advokaten.
Det er ikke uvanlig at beboere i nybygg avdekker feil og mangler i fellesområdene, ifølge advokat Ragnar Wiik i Advokatfirmaet Nikolaisen & Co.
– Det kan for eksempel dreie seg om at heisen eller garasjeanlegget ikke virker som det skal. Det kan være at lekeplassen eller beplantningen ikke er levert i henhold til avtalen – eller mer grunnleggende feil knyttet til prosjektering eller utførelse av bygget. Hvis bygget for eksempel ikke er tett, kan det føre til omfattende vannskader. Det gjelder ikke minst på takterrassen, som inngår i mange leilighetsprosjekter, sier Wiik.
Etter hans erfaring er det vanlig at boligselskaper søker juridisk hjelp i forbindelse med krav mot utbyggere.
– Det er nok fornuftig. Uten god kunnskap om lovverket, vil prosessen med å klage til utbygger fort bli overveldende, konstaterer Wiik. Han anbefaler både styret og seksjons- eller andelseiere å sjekke om rettshjelp blir dekket av henholdsvis bygningsforsikringen eller innboforsikringen.
Smart å organisere seg tidlig
Bustadoppføringslova gir fem års klagefrist etter overtakelse. Samtidig er det et viktig prinsipp at feil og mangler skal meldes til utbygger innen rimelig tid etter at de er eller burde vært oppdaget. Ellers kan kravet bli ansett som for sent fremsatt. I tillegg kan krav også bli foreldet etter foreldelseslovens regler.
– Ofte går det en stund før naboene i et nytt boligselskap får organisert seg. Det kan ta tid å få på plass styre og vedtekter. Som ny eier kan man også være så opptatt av sin egen enhet at fellesarealene kan gå under radaren. Rådet må derfor være at beboerne organiserer seg og passer på at feil på fellesarealene blir fanget opp tidlig, sier Wiik.
Skille mellom borettslag og sameier
Hovedregelen i bustadoppføringslova er at du kan kreve at feil i din egen boenhet blir rettet. Denne retten gjelder også hvis det er feil eller mangler i fellesarealene. Men hvem skal være avsender for klagen til utbyggeren? Én eller flere beboere – eller må styret håndtere prosessen?
– Det kommer an på om boligselskapet er et borettslag eller et sameie. I tillegg har innholdet i kravet betydning for hvem som kan klage. Det går et skille mellom krav om feilretting og krav av økonomisk art som for eksempel prisavslag, sier Wiik.
Reglene for borettslag
I bustadoppføringslova er utgangspunktet at både andelseiere og styret i et borettslag kan rette krav mot utbyggeren. Men så blir det straks mer komplisert. Det er nemlig her skillet mellom krav om retting og krav om prisavslag kommer inn:
- Gjelder klagen et krav om retting av fellesareal, altså at utbyggeren skal utbedre, endre eller bygge noe? Da må kravet fremsettes av borettslaget ved styret.
- Ønsker borettslaget ved styret ikke å kreve retting? Da kan andelseierne på egne vegne kreve prisavslag eller erstatning av utbyggeren.
- Vil borettslaget ved styret kreve retting? Da må beboerne akseptere dette – selv om én eller flere heller ønsker prisavslag eller erstatning.
- Styret kan også bestemme at borettslaget på vegne av andelseierne skal kreve prisavslag eller erstatning i stedet for retting.
Hvem kan ta selve beslutningen om å klage? I borettslag er det styret, eventuelt nødvendig flertall på generalforsamlingen, som bestemmer innenfor rammene av loven.
– Det kan bli dårlig stemning hvis andelseierne ikke er enige om hvorvidt det er grunn til å klage. Men sånn er demokratiet i et borettslag, konstaterer Wiik.
Reglene for sameier
Eierseksjonsloven gir styret i sameier rett til å representere eierne i saker som gjelder seksjonseiernes felles rettigheter og plikter. Det gjelder også hvis det er feil eller mangler ved fellesarealene.
– Dette er senere bekreftet av Høyesterett i en dom fra 2021. Én sameier kan ikke kreve at utbygger retter mangler i fellesarealene. Det er styret, eventuelt samtlige sameiere i fellesskap, som både avgjør om sameiet skal klage og skal stå som avsender for klagen, sier Wiik.
Skillet mellom krav om retting og rene økonomiske krav gjelder imidlertid også for sameier. Styret kan kun sette frem krav om retting som innebærer fysiske inngrep på fellesarealene. Hvis utbyggeren av en eller annen grunn lar være å rette en feil eller mangel, åpner loven for at seksjonseierne kan kreve prisavslag eller erstatning på egen hånd, forklarer advokaten.
– Et prisavslag eller en erstatning skal beregnes på grunnlag av den enkeltes eierandel i sameiet, sier han.
Vanlige feil på fellesområder
Som takstmann hjelper Jan Rune Kristiansen boligkjøpere på forbefaringen, blant annet i rollen som befaringsekspert for Gjensidige. Da går han nøye gjennom boligen på jakt etter feil som må rettes før overtakelse.
– På ferdigbefaringen dreier det seg om den enkelte boenhet. Og på dette stadiet er det forståelig at boligkjøpere først og fremst er opptatt av seg og sitt. Dessuten blir fellesarealene gjerne ikke ferdigstilt før etter at folk har begynt å flytte inn. Og ofte må folk bo seg til litt før eventuelle feil på fellesområder blir oppdaget, med mindre det dreier seg om opplagte ting som at heisen står eller at porttelefonen ikke virker, sier Kristiansen.
Han støtter Ragnar Wiiks råd om å organisere seg og få på plass gode rutiner så raskt som mulig.
– Det er viktig at ansvaret for å registrere og melde inn feil ikke blir pulverisert, men at beboerne etablerer et organ som håndterer dette, sier Kristiansen.
Sist oppdatert: