Innflytting ny bolig.

Pass på rettighetene dine ved nyboligkjøp

Ble ikke det nye hjemmet ditt som forventet? Dette kan du gjøre hvis en ny bolig blir levert med feil og mangler.

Elise Victoria Arnesen
Elise Victoria Arnesen

I 2020 ble nesten 10 000 nye boliger overlevert fra utbygger til eier. Flertallet av disse kunne glede seg over et splitter nytt hjem uten feil og spor etter tidligere eiere. Men for noen ble ikke opplevelsen helt som forventet.

I fjor tok om lag 800 misfornøyde nyboligeiere kontakt med Forbrukerrådet, som mener antallet klager sannsynligvis utgjør toppen av isfjellet. I tillegg blir mange konflikter behandlet i instanser som Forbrukertilsynet, Boligtvistnemnda og i rettsapparatet.

– Folk som kjøper seg inn i boligprosjekter stiller i utgangspunktet sterkt. Lovverket gir denne gruppen bedre vern og flere rettigheter enn kjøpere av brukte boliger, opplyser advokat Elise Victoria Arnesen i advokatfirmaet Henriksen & Co.

Elise Victoria Arnesen
Elise Victoria Arnesen

Loven beskytter den svake parten

Når man kjøper en bolig som er på planleggingsstadiet eller under oppføring, er det bustadoppføringslova som gjelder. Den regulerer forholdet mellom en profesjonell entreprenør eller utbygger på den ene siden og forbrukeren på den andre.

– Loven har som utgangspunkt at forbrukeren er den svake parten og derfor trenger ekstra vern. Samtidig er det viktig at du setter deg inn i rettighetene dine og hvordan du går frem hvis boligen har feil og mangler, sier Arnesen.

Her gjør hun rede for de viktigste rettighetene du har gjennom bustadoppføringslova. Men først et godt råd: – Selv om det kan være irriterende at alt ikke er på stell i den nye boligen, er de fleste utbyggere interessert i at kundene blir fornøyde. Det er smart å bidra til en profesjonell og diplomatisk dialog. Det øker sjansene for at ting blir løst i minnelighet, sier Arnesen.

Hvis dere likevel ikke blir enige, kan du bringe saken din inn for Forbrukerrådet, Forbrukertilsynet, Boligtvistnemda eller rettsvesenet.

1) Utbygger må stille med økonomisk garanti

Før byggearbeidene starter, skal utbyggeren stille en skriftlig økonomisk garanti for at avtalen dere imellom blir oppfylt. Garantien skal dekke minst ti prosent av kjøpesummen. Videre skal den gjelde i fem år etter overtakelsen, men blir satt ned til fem prosent etter at du har overtatt nøklene, forklarer Arnesen.

– Kravet om garanti ble innført blant annet for å unngå situasjoner der selskap ble avviklet like etter at prosjekter ble ferdigstilt. Det førte til at ingen kunne stilles til ansvar for feil og mangler. Garantien sikrer at et beløp er tilgjengelig i fem år etter overtakelsen, sier Arnesen.

Hvis utbygger krever forskudd eller full betaling før byggearbeidene starter, skal det stilles tilleggsgarantier. Disse skal utgjøre henholdsvis forskuddet eller hele kjøpesummen. I situasjoner der du som kjøper betaler avdrag underveis i prosjektet, kan kravet om garanti bortfalle etter bestemte kriterier.

– Hvis utbyggeren prøver å omgå kravet om garanti, er det grunn til å bli skeptisk til økonomien i selskapet og om det er i stand til å bringe boligprosjektet i mål. Husk også at det ikke er for sent å kreve garanti selv om du har signert en kontrakt der dette punktet er utelatt. Her står loven over det som er avtalt i kontrakten, understreker advokaten.

2) Du kan klage på feil og mangler i opptil fem år

Som boligkjøper har du fem års reklamasjonsrett etter overtakelsen. Det betyr at utbygger har ansvar for å utbedre feil og mangler som oppstår i denne perioden. Men vær oppmerksom på at loven krever at det må reklameres «innen rimelig tid» etter at forbruker har eller burde fått kunnskap om mangelen.

– Du bør med andre ord ikke vente med å gi beskjed om feilen. Det er heller ikke smart å samle opp eventuelle klager frem til ettårsbefaringen. Rådet er å melde fra fortløpende, understreker Arnesen.

Selv om betydningen av «rimelig tid» skal vurderes i hver enkelt sak, er det gjennom rettspraksis etablert som prinsipp at du har maksimalt åtte til ti uker på deg etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen, opplyser advokaten.

– Det er dessverre mange boligkjøpere som får avvist ellers legitime krav fordi reklamasjonen blir ansett som for sent fremsatt, sier hun.

Krav skal alltid meldes inn skriftlig til utbyggeren, som etter loven har rett til å utbedre feilen.

– Så pass på at du ikke selv, eller ved hjelp av håndverkere, reparerer skaden for deretter å sende faktura til utbyggeren. Egenreparasjon bør kun skje etter avtale, sier Arnesen.

Mann undersøker ny garderobe.

3) Du kan kreve prisavslag

Hvis utbyggeren ikke retter feil og mangler, er prisavslag et alternativ. Beløpet du krever skal tilsvare det utbedringen vil koste.

– Hvis dere blir enige om et prisavslag, må det som regel en takstmann til for å bestemme hvor mye feilen er «verdt». Hvis utbyggeren hyrer en takstmann, står du fritt til å gjøre det samme, sier Arnesen.

4) Du kan holde tilbake penger

Når det nærmer seg innflytting, blir du innkalt til forbefaring. Her er det viktig at du sjekker boligen nøye slik at utbygger kan rette opp det som eventuelt ikke er på stell.

– Feil og mangler skal anføres i en protokoll som du og utbyggerens representant skriver under på. At utbyggeren er uenig med deg er ikke til hinder for at feilen blir anført i protokollen, sier Arnesen.

Hvis du vil, kan du holde tilbake penger når boligen skal betales. Tilbakeholdt beløp bør stå i stil med kostnaden for å utbedre feilen. Som regel blir pengene stående på meglerens klientkonto.

– Å holde tilbake penger kan være fornuftig hvis dere er uenige eller hvis du har grunn til å tvile på om feilene kommer til å bli rettet innen tidsfristen, sier Arnesen.

5) Du kan nekte å ta imot nøklene

Hvis tidspunktet for overtakelse nærmer seg uten at utbygger har rettet feil som er påpekt – eller viser vilje til å gjøre det – kan du nekte å overta boligen.

– Dette vil som regel være aktuelt hvis det foreligger en eller flere alvorlige mangler, som for eksempel konstruksjonsfeil eller brudd på brannforskriften. Du kan også nekte å overta boligen hvis kommunen ikke har gitt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Den skal utbyggeren legge frem før du overtar boligen, sier Arnesen.

6) Du kan kreve erstatning

Mens prisavslag skal dekke kostnaden forbundet med en utbedring, er erstatning en kompensasjon for annet økonomisk tap kjøper har lidd.

– Det kan for eksempel dreie seg om dokumenterte utgifter til taksering, tapte leieinntekter og lignende, sier Arnesen.

7) Du kan heve kjøpet

I ytterste konsekvens kan boligkjøpet heves. Det betyr at du flytter ut av boligen og får kjøpesummen tilbake. Terskelen for å heve kjøp av ny bolig er imidlertid høy.

– Det er et krav at mangelen er svært alvorlig. Det skal ganske mye til for at nyboligkjøp blir hevet, men det har skjedd, sier Arnesen.

Den viktige forbefaringen

Per Christian Mathiesen
Per Christian Mathiesen

Selv om boligen skal være ferdig på forbefaringen, vil det som regel være ting å plukke på, ifølge takstmann Per Christian Mathiesen. Han hjelper mange boligkjøpere på forbefaringen, blant annet i rollen som befaringsekspert for Gjensidige.

– Det dreier seg oftest om småting som skyldes slurv i en hektisk innspurt, men det er heller ikke uvanlig at vi finner alvorlige feil, sier Mathisen. Han forteller at mange boligkjøpere føler seg usikre på forbefaringen. De vet ikke nok om hvor de bør se etter feil, hvilke standarder som gjelder og hvilke krav de kan stille. I tillegg kan de føle seg underlegne i møtet med en profesjonell motpart, selv om de fleste boligkjøpere blir godt ivaretatt av utbyggeren.

– En takstmann, befaringsekspert eller en annen kyndig person vil kunne jobbe målrettet og effektivt på den tiden som er satt av til befaringen. I tillegg kan en fagperson ofte kommunisere bedre med utbyggerens representant enn det boligkjøperen har forutsetninger for å gjøre. Det kan rydde uklarheter av veien og øke sjansene for at partene blir enige.

Per Christian Mathiesen
Per Christian Mathiesen

Sist oppdatert: