Kalender. Hus. Pin.

Er boligen forsinket? Dette kan du kreve

Hvis utbyggeren ikke overholder tidsfristen, har du solide rettigheter. Men pass på at du gjør alt etter boka.

Advokat Andreas Østby
Andreas Østby

Som kjøper i et boligprosjekt risikerer du å oppdage at veien fra kontraktsinngåelse til innflytting har mange feller. Det som dreier seg om forsinkelser er én av dem.

– Som forbruker har du mange rettigheter etter bustadoppføringslova. Du stiller blant annet sterkt hvis den nye boligen ikke er innflyttingsklar innen fristen. Du kan ha rett på dagmulkt og kanskje erstatning. I noen tilfeller er det rom for å heve kjøpet, sier advokat Andreas Østby i Advokatfirmaet Nicolaysen.

Samtidig er det viktig at du går frem på riktig måte når du skal rette krav mot utbyggeren. Én forutsetning er at du sikret rettighetene dine allerede ved kontraktsinngåelsen.

Advokat Andreas Østby
Andreas Østby

Krev konkret dato for ferdigstillelse

«Selger tar sikte på ferdigstillelse av boligen 2. halvår 2023». Formuleringer som denne bør få alarmen til å gå.

– En del utbyggere legger inn vage tidsangivelser i kontrakten. Noe av det viktigste du gjør, er å sørge for at den inneholder en konkret dato for ferdigstillelse. Dette er avgjørende for hvordan man regner tidspunktet for forsinkelse, sier Østby. Han legger til at det også kan være aktuelt å avtale tidsfrister for ulike trinn i prosjektet.

– Hvis du skriver under på en kontrakt som ikke har en spesifikk tidsfrist, skal det ifølge Høyesterett svært mye til for at selv lange fristoversittelser regnes som forsinkelse av boligen, påpeker advokaten.

Kreve dagmulkt

Hvis den angitte tidsfristen blir brutt, har du krav på dagmulkt. Den skal være på minimum én promille av kontraktsbeløpet. Hvis kjøpsavtalen også omfatter eiendomsrett til grunnen boligen står på, er minstesatsen 0,75 promille.

– Ifølge loven har du rett på dagmulkt i inntil 100 dager. Det er fullt mulig å avtale bedre vilkår, men ikke dårligere. Dessuten kan du kreve dagmulkt selv om du ikke taper økonomisk på forsinkelsen, sier Østby.

I loven er terskelen for å kunne kreve dagmulkt lav. Derfor er dette kanskje det viktigste insentivet for at utbyggeren unngår forsinkelser, mener advokaten.

– Så er det selvsagt viktig at utbyggeren ikke tar snarveier og gjør en dårlig jobb i iveren etter å rekke fristen. Dette vil i så fall kunne bli et tema på forbefaringen. For øvrig har du fem års reklamasjonsrett på feil og mangler som du finner etter overtakelsen, opplyser Østby.

Kreve erstatning

Hvis du taper penger på forsinkelsen, kan du kreve erstatning av utbyggeren hvis en av to forutsetninger er til stede: Tapet må enten overstige dagmulkten – eller det må oppstå i en periode der du ikke har krav på dagmulkt.

– Det siste er praktisk for deg hvis du får økonomisk tap fordi andre håndverkere ikke slipper til på grunn av at utbyggeren er forsinket halvveis i prosjektet, sier Østby.

Heve kjøpet

Hvis forsinkelsen er vesentlig, kan du heve kjøpet av boligen. Det gjelder også hvis det kan forutses at forsinkelsen kommer til å bli vesentlig. Men hva regnes som vesentlig?

– En vesentlig grunn kan være insolvens, konkurs eller at utbyggeren bare stikker av og ikke er mulig å kontakte. Spørsmålet om «vesentlig grunn» må vurderes i hvert enkelt tilfelle, men det vil alltid være krav om at forsinkelsen er betydelig og at det er dårlige utsikter til at boligen i det hele tatt blir ferdig, sier Østby.

Kontakt utbyggeren med én gang

Hvis boligen din blir forsinket, eller hvis du mistenker at det kommer til å skje, bør du kontakte utbyggeren med én gang. Be om en skriftlig forklaring på årsaken til forsinkelsen og hvor stor den er forventet å bli, er Østbys råd.

– Vil du sette frem krav, bør det gjøres så snart du har fått oversikt. Hvis utbyggeren ikke samarbeider, avviser kravet eller drøyer med oppgjøret, bør du kontakte selskapets garantiselskap. Alle utbyggere skal stille garanti ved oppføring av bolig, sier Østby.

Inneholder avtalen med utbyggeren en fremdriftsplan? Det vil gjøre det lettere for deg å følge med underveis og sjekke at arbeidet skrider frem som planlagt.

Det hender også at utbyggere ønsker etappevis delbetaling. Da er det viktig at du ikke betaler inn mer enn den verdien som er tilført byggeprosjektet.

– Hvis saken din pågår over tid uten avklaring, kan forholdet bli foreldet. Går det opp mot tre år, må du huske å avbryte foreldelsen overfor garantiselskapet. Det gjør du ved for eksempel å ta ut forliksklage, opplyser Østby.

Du kan miste rettighetene dine

I noen situasjoner kan boligen bli forsinket uten at du får spesielle rettigheter. Hvis du for eksempel gjør tilvalg som fører til at overleveringen blir forsinket, kan utbyggeren kreve forlenget frist.

– For øvrig sier bustadoppføringslova § 11 at utbyggeren kan kreve tilleggsfrist. Det gjelder hvis arbeidet blir forsinket på grunn av forhold som er utenfor selskapets kontroll, og som selskapet ikke kunne forutse og unngå. I praksis skal det imidlertid mye til for at utbyggeren får tilleggsfrist på grunn av dette, fastslår Østby.

Covid 19 kan være gyldig grunn for tilleggsfrist.

– Her må hver sak vurderes konkret. Men generelt vil det nok bli gjort et skille mellom en kontrakt som ble inngått før pandemien og en som er inngått etterpå. Trolig vil det ikke være så lett å få en ny frist hvis kontrakten ble inngått etter at pandemien hadde «satt seg», sier advokaten.

Du skal få beskjed om utsatt frist

Ny frist gjelder uansett kun hvis du mottar et varsel om fristforlengelse. Det skal skje uten ugrunnet opphold etter at utbyggeren ble klar over de aktuelle omstendighetene. Varselet bør være skriftlig, og det skal alltid gi konkret informasjon om årsaken til forsinkelsen.

– For eksempel vil vage unnskyldninger med henvisning til pandemien ikke holde som begrunnelse. Vi har sett mange eksempler på at utbyggere skylder på koronasituasjonen uten å gi nærmere informasjon og dokumentasjon, sier Østby.

Finner feil i ferdige boliger

Takstmann Jan Rune Kristiansen.
Jan Rune Kristiansen

Når utbyggeren mener at boligen din er ferdig, får du innkalling til ferdigbefaring. På dette tidspunktet skal alt være klappet og klart, men det er slett ikke alltid tilfellet, ifølge Jan Rune Kristiansen.

Som takstmann hjelper han mange boligkjøpere på ferdigbefaringen, blant annet i rollen som befaringsekspert i Gjensidige. Da finner han feil og mangler på vegne av kjøperen. Videre sjekker han at feilene er rettet på overtakelse og at kjøperen har fått dokumentasjonen vedkommende har krav på.

– Det er helt vanlig at det gjenstår noe arbeid eller at man finner feil som må utbedres. Da skal selger fikse feilene «uten ugrunnet opphold», men det er vanlig å bli enige om en frist på én eller to uker. Hvis utbyggeren må skaffe produkter med lang leveringstid, er det naturlig å ta høyde for dette, sier Kristiansen.

Han forteller at mange boligkjøpere føler seg usikre på ferdigbefaringen. De vet ikke nok om hvor de bør se etter feil, hvilke standarder som gjelder og hvilke krav de kan stille. I tillegg kan de føle seg underlegne i møtet med en profesjonell motpart.

– En fagperson vil kunne jobbe målrettet og effektivt på den tiden som er satt av til befaringen. I tillegg er det ofte slik at vedkommende kommuniserer bedre med utbyggerens representant enn det boligkjøperen har forutsetninger for å gjøre. Det kan rydde uklarheter av veien og øke sjansene for at partene blir enige, sier Kristiansen.

Takstmann Jan Rune Kristiansen.
Jan Rune Kristiansen