Muselort på visning utløste ikke kjøpers undersøkelsesplikt
Høyesterett gir nye føringer for boligkjøpers rettigheter og undersøkelsesplikt. Etter lovendringen i 2022 må selger ta mer ansvar for skjulte feil – også når kjøper har sett tegn til problemer.
Dette innebærer en betydelig forskyving av ansvar og risiko i boligselgeres disfavør, og gir kjøper sterkere rettigheter.
– Dette kom frem i en sak om heving av boligkjøp fra 1939. Selgerne hadde opplyst at huset tidligere hadde hatt problemer med mus, og kjøperen oppdaget muselort i kjøkkenskapet under visningen. Til tross for dette valgte kjøperen å gjennomføre kjøpet, sier jurist Benedikte Sjøvold Kristoffersen i Gjensidige.
I egenerklæringen skrev selgerne at museproblemet var utbedret under renovering av sportsboden, og at det ikke hadde vært flere forekomster siden.
– Salget ble gjennomført på vanlig måte – med megler, visning og budrunde, og det ble ikke gitt noen konkret advarsel om skadene, sier Kristoffersen.
Etter overtakelsen ble det i tillegg til museskader, avdekket feil ved både kledningen og garasjeveggene. Det ble også opplyst at deler av arbeidet var utført av ufaglærte.
Høyesterett konkluderte med at kjøper ikke hadde plikt til å undersøke nærmere, fordi opplysningene fra selger var for generelle og ikke ga nok konkret informasjon til å flytte ansvaret over på kjøper. Dette beskjedne funnet av muselort utløste heller ikke en plikt for kjøper.
Ingen plikt ved generell risiko
Hovedspørsmålet i saken var om kjøper hadde oppfylt sin undersøkelsesplikt etter § 3-10, og om manglende undersøkelser kunne føre til tap av retten til å kreve kompensasjon for skjulte feil.
– Kjøperen var ikke kjent med de konkrete skadene inne i veggene og på kjøkkenet før overtakelsen, noe retten vurderte som avgjørende. Man mister ikke nødvendigvis rettigheter selv om man er kjent med en risiko, forklarer juristen.
Høyesterett vurderte om kjennskap til en risiko alene er tilstrekkelig til å frata kjøperen retten til å påberope seg mangler, eller om det kreves konkret kunnskap om selve mangelen. I denne saken konkluderte retten med at kjøperen ikke hadde brutt sin undersøkelsesplikt, ettersom vedkommende ikke var kjent med de faktiske skadene som følge av mus og ufaglært arbeid.
– Generelle advarsler om risiko eller oppfordringer til å undersøke, uten nærmere spesifikasjon, er ikke tilstrekkelig til å pålegge kjøperen et utvidet ansvar, påpeker hun.
Retten understreker at standardiserte formuleringer i salgsprospektet ikke automatisk utløser en særskilt undersøkelsesplikt. Det avgjørende er hvordan opplysningene er presentert i salgsdokumentene, og hvilke konkrete slutninger kjøperen med rimelighet kan trekke ut fra dem.
Hva forventes av kjøper på visning?
Høyesterett har fastslått at en invitasjon til visning innebærer en oppfordring til å undersøke boligen. En kjøper som velger å kjøpe uten å ha deltatt på visning, kan derfor ikke senere vise til forhold som burde vært oppdaget ved en normal befaring.
– Dette innebærer at kjøper har ansvar for å avdekke synlige feil, men ikke for skjulte mangler, understreker Kristoffersen.
Retten presiserer at undersøkelsesplikten er begrenset til det som er realistisk å gjennomføre innenfor rammen av en vanlig visning. Kjøper plikter ikke å ta med fagfolk eller gjøre tekniske vurderinger.
– Det holder at man undersøker det man kan se med egne øyne. Skal vi forstå Høyesterett, trenger ikke kjøper å måtte tolke seg frem til skjulte feil basert på spor som muselort, sier hun.
Hva skjer nå?
Høyesterett tok kun stilling til spørsmålet om undersøkelsesplikt, og avsa ikke dom i selve saken. Den sendes nå tilbake til lagmannsretten, som skal vurdere kravet om heving i lys av Høyesteretts avgjørelse.
– Dommen gir tydelige føringer for hvordan ansvaret fordeles mellom kjøper og selger, og vil få betydning for mange fremtidige boligsaker, avslutter Kristoffersen.
Sist oppdatert: