Dette må du vite om bruksendring av bygg
Vil du leie ut eller starte ny virksomhet i en driftsbygning? Gjør det etter boka, ellers kan det bli dyrt.
– En bonde hadde innredet selskapslokaler på låven. Han var veldig fornøyd da kommunen booket lokalene i forbindelse med et møte. Men så spurte en av møtedeltakerne som var saksbehandler: «Har du søkt om dette, da?».
Knut Berg i Norsk Landbruksrådgiving hjelper mange bønder som vil endre bruken av bygninger på gården sin. Historien over forteller han for å understreke at det er viktig å følge reglene i slike saker.
Mange gårdsbygninger blir brukt til andre formål enn det de ble bygget for. Låver, fjøs, stabbur og setre fungerer som lager, overnatting/innkvartering, galleri, serveringssted, selskapslokaler eller butikk – eller til produksjon av ymse slag.
– En del bønder tenker nok at de må kunne gjøre som de vil på sin egen eiendom. Men faktum er at det er mange som skal ha et ord med i laget. Det er dessverre nok av eksempler på folk som har investert mye tid og penger – for så å få store utfordringer når myndighetene stiller spørsmål om det som er gjort, sier Berg.
Inngår tiltaket i LNFR-formålet?
Når du vurderer en tilleggsnæring, er første skritt å få avklart om den er i tråd med kommunens arealplan. I planen er ofte en stor del av arealene avsatt til LNFR-formål (landbruk, natur, friluft og reindrift). De fleste gårder ligger i LNFR-områder. Andre områder er satt av til andre formål, som for eksempel industri og boliger.
– Et av de viktigste kriteriene er at tiltaket skal være knyttet til produksjon på gården – eller behov som gården har. Tiltaket må være tilpasset og basert på gårdens egne ressurser, forklarer Berg.
Ikke sjelden oppstår det tvil om et tiltak er i tråd med planformålet. I slike tilfeller skal kommunen utøve skjønn. Da skal tiltaket vurderes ut fra kriteriene i veilederen «Garden som ressurs». Den gjør rede for hvilke kriterier som må være oppfylt for at et tiltak og en virksomhet kan passe i et LNFR-område.
Hvis det blir vurdert at en ny virksomhet på gården bryter med LNFR-formålet i arealplanen, innebærer ikke det automatisk avslag. I slike situasjoner kan du få grønt lys til tiltaket gjennom en planendring, en ny reguleringsplan eller en dispensasjon.
– Kommunene har også mulighet til å legge til rette for tiltak som ikke er i tråd med LNFR-formålet. Dette skjer gjennom bestemmelser om spredt næringsbebyggelse i plan- og bygningsloven, sier Berg.
Må du søke om bruksendring?
Neste skritt er å avklare om du må søke om bruksendring i henhold til plan og bygningsloven. Det er bruksendring når en eksisterende driftsbygning tas i bruk til andre formål enn den er bygd eller godkjent for.
– I de fleste tilfeller medfører bruksendring søknadsplikt. Den slår inn når en virksomhet bryter med det en driftsbygning vanligvis brukes til: rom for husdyr, lager for avling eller maskiner som brukes på gården, sier Berg.
Hvis bruksendringen medfører byggearbeider, må det også søkes om byggetillatelse. I søknaden skal det fremgå at den byggtekniske kvaliteten og natur- og miljøhensyn er ivaretatt. Byggteknisk forskrift (TEK 17) inneholder alle kravene til blant annet konstruksjon, energibruk, innemiljø, brannsikkerhet, universell utforming med mer.
– Må du ruste opp en gammel driftsbygning til dagens krav, kan det fort bli dyrt. Rådet er at du tidlig i planleggingen vurderer om det er mulig å innfri alle kravene. Hvis ikke må det gis en god begrunnelse, sier Berg.
Bruksendring berører mange
Ny virksomhet kan også involvere andre myndigheter enn kommunens byggesaksavdeling. Berg nevner veimyndighetene (adkomst og parkering), Vann- og avløpsetaten, brannvesenet (adkomst og slukkevann), Arbeidstilsynet (når du har ansatte) og Mattilsynet (tilberedning eller videreforedling av mat).
– Forvalterne av naturmangfold og fortidsminner kan også bli involvert, sier Berg, som mener det er forståelig at folk blir overveldet av saksgangen og regelverket. Det blir dessuten praktisert litt ulikt fra kommune til kommune. Derfor gjentar han rådet om å kontakte kommunen og eventuelt andre myndigheter tidlig i prosessen.
– I Norsk Landbruksrådgiving hjelper vi mange. Men dessverre er det en del som kommer til oss litt sent i prosessen. Hvis de må rykke tilbake til start, blir det fort tidkrevende og dyrt for dem, konstaterer Berg.
«God tro» hjelper lite
Det nytter sjelden å hevde at du var i god tro. Og det er uklokt å satse på at det er lettere å få tilgivelse enn tillatelse, understreker rådgiveren. Før eller siden kan en avisartikkel, et innlegg i sosiale medier eller prat blant folk bli registrert på rådhuset.
– I tillegg er det viktig å gå tjenestevei. Noen bønder tolker en tommel opp fra landbrukssjefen som et godkjentstempel. Det skader ikke å lufte planene sine der – og eventuelt legge ved en positiv innstilling i søknaden. Men den skal altså vurderes av andre, sier Berg.
Han understreker at kommunens oppgave er å drive forvaltning og saksbehandling til beste for landet og innbyggerne.
– Lover og forskrifter skal sikre samfunnets interesser. Prinsippet er at andre ikke skal bli sterkt skadelidende som følge av hva enkeltpersoner foretar seg, påpeker Berg.
Gi beskjed til forsikringsselskapet
Forsikringsselskapet må også få beskjed om bruksendringer. Rikard Bakken i Gjensidige forteller at de fra tid til annen får skademeldinger der det kommer frem at en bygning har blitt brukt til andre formål enn det som er lagt til grunn for forsikringen.
– For eksempel kan et melkefjøs være tatt i bruk som verksted eller lager. Eller det kan være leid ut uten at vi har fått beskjed. Det kan føre til at folk i realiteten står uten forsikring – eller får redusert utbetaling ved skade, sier Bakken. Han viser til vilkårene i forsikringen, hvor det står at kunden skal varsle selskapet om bruksendringer.
Prinsippet er at jo større risiko, jo høyere pris – og motsatt hvis for eksempel en driftsbygning for husdyrproduksjon bare blir brukt til lagring av hagemøbler og andre private eiendeler.
– Det viktigste er at du tar kontakt med oss. Det kan du gjerne gjøre før bruksendringen trer i kraft, slik at du er sikker på at forsikringen er gyldig fra dag én. Vi kan også bidra med råd som forebygger skade. I Gjensidige støtter vi oss på ekspertisen i KSL (Kvalitetssystem i landbruket), Norsk Landbruksrådgiving og Landbrukets Brannvernkomité. I tillegg har vi mye egen erfaring som vi ønsker å dele med kundene våre, sier Bakken.