Pusse opp borettslag.

Store oppussingsplaner? Sjekk dette først

Lyst til å endre planløsningen i leiligheten? Her får du vite hva du bare kan sette i gang med og hva du må ha tillatelse til.

Tidene forandrer seg. Behov som veide tungt da leiligheter ble bygget for 50 eller 100 år siden, kan være irrelevante for dagens beboere. Kjøkken er ett eksempel. De fleste bygårdene i norske byer ble bygget i en tid da ingen vurderte å tilberede mat i dagligstuen. I dag har mange flyttet kjøkkenet inn i «allrommet». Slik får de plass til et ekstra soverom.

Andre små og store tiltak kan også være fristende. Hva med å rive den ene veggen her, eller å lage en ny dør i den andre veggen der? Baderom kan også flyttes i jakten på en mer funksjonell planløsning. Men hva kan du sette i gang med umiddelbart – og hva må du få tillatelse til?

Fritt frem – med viktige unntak

Advokat Robert Helberg i Huseiernes advokatkontor
Advokat Robert Helberg i Huseiernes advokatkontor

– Hovedregelen er at man som eier står fritt til å endre planløsningen i leiligheten sin. Å gjøre rom større eller mindre og flytte på dører er i utgangspunktet ok, så lenge man sørger for at oppholdsrom tilfredsstiller visse krav, sier advokat Robert Helberg i Huseiernes advokatkontor.

Plan- og bygningsloven har bestemmelser om blant annet takhøyde, antall kvadratmeter, dagslys og rømningsvei i rom ment for varig opphold. Dette omfatter stue, soverom og kjøkken.

I tillegg finnes det flere svært viktige unntak fra «fritt frem»-regelen. Unntakene dreier seg i hovedsak om:

  • bærende konstruksjoner
  • brannceller
  • rom med vann, avløp og ventilasjon
Advokat Robert Helberg i Huseiernes advokatkontor
Advokat Robert Helberg i Huseiernes advokatkontor

Å møte bæreveggen

En bærevegg inngår i selve konstruksjonen av en bygning. Det vil si at veggen har en funksjon når det gjelder å holde vegger og tak i bygningen på plass.

– Hvis man ikke vet nøyaktig hva man driver med, kan det å rive en bærevegg bli katastrofalt. Derfor krever myndighetene at du søker kommunen før du går løs på en bærevegg. Rettere sagt: Du må få en fagperson til å søke for deg, forklarer Helberg.

Ifølge plan og bygningsloven § 20-3 skal både søknaden om endring, prosjektering og selve utførelsen utføres av et foretak med ansvarsrett. Dette skal sikre at arbeidet uføres forsvarlig, og at det blir etablert ny bæring. Dette kan for eksempel være en bærebjelke som spennes opp mot taket.

I tillegg til å søke, anbefaler Helberg å informere styret i sameiet/borettslaget.

– Flere sameier og borettslag har vedtatt egen byggeveileder for de som skal gjøre større endringer i leiligheten sin. Og for ordens skyld: Søknad via foretak med ansvarsrett gjelder når det er snakk om endring av bærende konstruksjoner i eneboliger og rekkehus, opplyser advokaten.

Bryte branncellen?

I en bygård eller flermannsbolig er det viktig å hindre en eventuell brann i én enhet fra å spre seg til andre. Hver boenhet utgjør en branncelle, og vegger, tak og ytterdører skal ha brannhemmende egenskaper. Hvor effektiv branncellen er, varierer selvsagt ut fra hvilke tekniske krav som gjaldt da den ble bygget.

– Men uansett må du søke før du utfører tiltak som innebærer at «skallet» rundt leiligheten blir brutt. Også på dette området må det skje ved hjelp av et foretak med ansvarsrett. Og anbefalingen om å varsle sameiet/borettslaget om planene gjelder også her, sier Helberg.

Han nevner endringer i røropplegg i vegger og/eller etasjeskiller som eksempel på tiltak som ofte innebærer brudd på branncellen.

Store kjøkkendrømmer

De siste tiårene er allrommet blitt vanlig i norske hjem. Det innebærer at kjøkken og stue utgjør  én sone. Det oppleves som sosialt og er plassbesparende. Mange leiligheter har fått et ekstra soverom etter at kjøkkenet er flyttet til stuen.

Robert Helberg opplyser at det normalt ikke er nødvendig å søke kommunen om å flytte kjøkken – eller bad – med mindre arbeidet omfatter brudd på branncellen.

– Imidlertid kan sameiet/borettslaget stille krav vedrørende røropplegg og ventilasjon, sier han.

Kan koste mer enn det smaker

Har du riktig innboforsikring?

Tømrer og Gjensidige-rådgiver Simon André Olsen peker på at det kan være en god idé å flytte kjøkkenet, men at det fort kan koste mer enn man først tror.

Tømrer og rådgiver i Gjensidige, Simon Olsen. Foto: Sverre Christian Jarild

– Tusenlappene går fort unna når man skal etablere kjøkken eller bad i et nytt rom. Mange tenker nok at rørleggeren bare kan hekte nye rør på gamle rørstusser i det gamle kjøkkenet. Men dagens krav sier at det skal være ett uavbrutt rørstrekk helt fra teknisk rom/vanninntak til for eksempel vasken, sier han.

– Jeg anbefaler derfor alltid å få en rørlegger på befaring før man finner frem slegga. Da kan man vurdere kostnaden opp mot antatt verdiøkning – eller praktisk betydning – av for eksempel et ekstra soverom, legger han til.

Har du riktig innboforsikring?

Er underlaget stivt nok?

Tømrer og rådgiver i Gjensidige, Simon Olsen. Foto: Sverre Christian Jarild
Tømrer og rådgiver i Gjensidige, Simon Olsen. Foto: Sverre Christian Jarild

Simon understreker at det er smart å planlegge ordentlig og innhente prisoverslag fra seriøse håndverkere med gode referanser – som sjekkes før oppussingen starter. Slik reduseres risikoen for negative overraskelser.

Hvis det er badet som skal flyttes, gjelder de samme reglene som for kjøkkenet. I tillegg må gulv og vegger være tilstrekkelig stive før det kan legges fliser. Hvis underlaget beveger seg, kan flisene sprekke opp.

– Derfor må bjelkelag i eldre hus og bygårder ofte stives ekstra av. Min påstand er at det bygges bad med feil hver eneste dag, så her gjelder det også å sørge for å leie inn håndverkere med papirene i orden. Det er også smart med tanke på et eventuelt forsikringsoppgjør, sier han.

Les mer om innboforsikring

Tømrer og rådgiver i Gjensidige, Simon Olsen. Foto: Sverre Christian Jarild
Tømrer og rådgiver i Gjensidige, Simon Olsen. Foto: Sverre Christian Jarild

Sist oppdatert:

Mer om:

LeilighetBygg