Hopp til innhold

Boligselgerforsikring – en tryggere bolighandel

En boligselgerforsikring beskytter deg mot klager på feil og mangler fra kjøper og varer hele ansvarsperioden på 5 år. Saksbehandlere, jurister og advokater håndterer alle klager og krav som rettes mot deg. 

Har du allerede kjøpt boligselgerforsikring? Logg inn for å se avtalen din.

Derfor bør du ha boligselgerforsikring

En boligselgerforsikring dekker selgers erstatningsansvar og sørger for at kjøper får utbetalt erstatningen hen har krav på. Som boligselger er du ansvarlig for feil og mangler på boligen som kjøperen ikke ble opplyst om ved kjøpstidspunktet. Denne ansvarsperioden varer i fem år etter salget.

Selv om du kjenner boligen du skal selge godt, kan det være feil og mangler du ikke er klar over og dermed ikke får opplyst kjøper om. Det kan for eksempel være fuktskader, setningsskader eller manglende godkjenninger. Det er slike ukjente feil og mangler som kan føre til at du må betale erstatning eller gi prisavslag til kjøperen. De færreste har råd til å tilbakebetale et større prisavslag eller erstatning til kjøper. En boligselgerforsikring beskytter deg mot dette.

Som boligselger er du pliktig til å behandle alle klager fra kjøperen. Klagesaker kan pågå i flere år og havner ofte i rettssystemet.

Med boligselgerforsikring fra Gjensidige vil våre profesjonelle saksbehandlere, jurister og advokater håndtere alle klager og krav som rettes mot deg. 

Med boligselgerforsikring fra oss vil våre profesjonelle saksbehandlere, jurister og advokater håndtere alle klager og krav som rettes mot deg.

Slik fungerer boligselgerforsikringen

Det er som regel den nye eieren av boligen (boligkjøperen) som oppdager og melder fra om en skade. Kjøperen kan melde skaden direkte til forsikringsselskapet, eller til boligselger som da må videreformidler saken til forsikringsselskapet.

Boligselgerforsikringen kan brukes når:

  • Feilen eller mangelen ikke er beskrevet i tilstandsrapporten, prospektet eller selgers egenerklæring. Såkalte ukjente feil og mangler.
  • Retting av skaden vil overstige 10.000 kroner. Boligkjøper må selv dekke de første 10.000 kronene.
  • Skaden er av en art det ikke er naturlig å forvente ut fra husets alder og generelle tilstand.
  • Skaden rapporteres i løpet av selgers ansvarsperiode. Det vil si innen fem år etter overtagelse av boligen.
  • Skaden stammer fra tiden før overtagelse.

Det er loven for kjøp og salg av eiendom (avhendingsloven) som regulerer hva som er en feil eller mangel som boligkjøper kan søke erstatning for, og det er til enhver tid vilkårene i forsikringen som gjelder. 

Hvis boligkjøper krever erstatning

I Norge krever 1 av 5 boligkjøpere erstatning.

Hvis du har boligselgerforsikring håndterer våre saksbehandlere alle krav mot deg. I en eventuell rettssak vil våre jurister og advokater føre saken på dine vegne.

Det er viktig at du videreformidler henvendelsene du mottar fra kjøper til oss, slik at vi kan behandle saken. Som selger blir du selv ansvarlig dersom du ikke videreformidler kjøpers krav til Gjensidige innen ett år etter at du fikk kunnskap om dette.

Hvis du ikke har boligselgerforsikring, må du behandle kravet fra kjøper på egen hånd, men du kan engasjere en advokat til å bistå deg. Du må få en takstmann til å lage en rapport på skaden. Denne må inneholde en vurdering av om skaden stammer fra da du sto som eier av boligen. Klagesaker er tøffe å stå i alene. De kan pågå i flere år og havner ofte i rettssystemet. 

Hva dekker boligselgerforsikringen?

Mange misforstår hva en boligselgerforsikring kan brukes til. Her kan du se eksempler på feil og mangler som vanligvis dekkes og som ikke dekkes.

Dekkes vanligvis

Hvis gulvet har store nedbøyninger eller skjevheter forårsaket av feil i konstruksjonen, vil vi normalt dekke kostnadene for å reparere gulv og konstruksjon.

Hvis huset er under 10 år gammelt og vann trenger inn i kjelleren, vil vi normalt dekke en reparasjon av lekkasjen. Vi vil også dekke kostnadene for å reparere følgeskader som vanligvis oppstår når vann kommer inn i kjelleren.

Hvis badet er under 10 år gammelt og vann trenger igjennom, vil vi dekke en reparasjon av lekkasjen. Vi vil også dekke kostnadene for å reparere følgeskader som vanligvis oppstår når vann renner andre steder ut i boligen. For eldre bad vil manglende membran normalt ikke dekkes, siden bad er bygget etter datidens byggeskikk og standarder.

Hvis taket er nokså nytt og vann trenger igjennom, vil vi normalt dekke en reparasjon av lekkasjen. Vi vil også dekke kostnadene for å reparere følgeskader som vanligvis oppstår når vann kommer gjennom et tak.

Dette kan dekkes hvis badet er nokså nytt og avviket ikke er beskrevet. Vi vil også dekke kostnadene for å reparere følgeskader som vanligvis oppstår når vann renner andre steder ut i boligen. Bad som er over 15 år gamle, vil i utgangspunktet ikke dekkes, da det er ganske vanlig at feil oppstår på eldre bad.

Dette kan dekkes hvis installasjonene er nyere enn 10 år og feilene ikke er nevnt i tilstandsrapporten eller egenerklæringsskjemaet eller hvis de er ulovlige eller ikke fungerer. Da dekker forsikringen reparasjonskostnadene hos en elektriker. Skulle det være følgekostnader som krever reparasjon av for eksempel tak og vegger, vil vi også dekke kostnadene for snekker eller murer.

Dette kan dekkes hvis badet er under 10 år gammelt og vann trenger igjennom gulv eller vegger. Da vil vi dekke en reparasjon av lekkasjen. Vi vil normalt også dekke kostnadene for å reparere følgeskader som vanligvis oppstår når vann trenger gjennom et bad. Unntaket er hvis dette oppstår som en plutselig, uventet hendelse etter overtakelsen for eksempel som følge av at et vannrør som sprekker, lynnedslag, storm eller naturskade. Dette dekkes i så fall av kjøpers egen husforsikring.

Eierskifteforsikringen kan i noen tilfeller dekke en muggsanering hvis det er så mye mugg i oppholdsrom at det fører til forurensing av inneklimaet, og at dette overskrider hva det er naturlig å forvente. Vurderingen er objektiv, og belager seg ikke på om du er allergisk eller har barn som bor i huset.

Mugg og sopp er i en gråsone, siden det alltid vil være en viss mengde det i et hus. Spesielt i eldre hus er det som regel en viss grad av mugg i loft, kjeller og krypkjeller.

Hvis fukt er innenfor det man kan forvente i lys av boligens alder og tilstand, er det ingen mangel. Hvis du for eksempel finner mugg og sopp i en krypkjelleren fra 60-tallet, vil det i utgangspunktet ikke dekkes, da det er ganske vanlig med fukt og sopp i slike eldre kjellere.

Dekkes ikke

Selv om en feil ikke er beskrevet i tilstandsrapporten eller egenerklæringen, betyr det ikke at den automatisk er dekket av forsikringen. Hvis det er naturlig å forvente en slik feil ut fra bygningsdelen eller husets alder og generelle tilstand, vil kjøperen ikke ha et gyldig krav. For eksempel har drenering en forventet levetid på rundt 30 år før den må skiftes ut og bad fra før 2010 (TEK10) er bygget etter andre krav enn bad som bygges i dag. Finner du fuktighet i kjelleren til et hus fra 60-tallet, vil det i utgangspunktet ikke dekkes, da det er ganske vanlig at det er fuktighet i gamle kjellere.

Skader som oppstår fordi den som overtar boligen ikke oppfyller sin generelle vedlikeholdsplikt, vil ikke dekkes av forsikringen. Vedlikeholdsplikten inkluderer blant annet jevnlig rensing av takrenner for løv og annet organisk avfall, rensing av innvendige og utvendige sluk og vannlåser osv.

Hvis det oppstår som en plutselig, uventet hendelse etter overtakelsen, for eksempel lynnedslag, storm eller naturskade, vil dette dekkes av kjøpers egen husforsikring, ikke av boligselgerforsikringen.

Boligselgerforsikringen dekker ikke feil som er nevnt i tilstandsrapporten eller boligselgers egenerklæring. Når selgeren har tatt forbehold om konkrete feil eller mangler, for eksempel gjennom å beskrive dem i egenerklæringen, har kjøperen akseptert disse ved kjøp av boligen. Forsikringen dekker heller ikke bygningsdeler som i tilstandsrapporten har fått betegnelsen tilstandsgrad 2 (TG2 - vesentlige avvik) eller tilstandsgrad 3 (TG3 - store eller alvorlige avvik).

Det er ikke lenger unormalt med skjeggkre i norske boliger, så dette er ikke automatisk dekket. Dersom det avdekkes et særlig stort omfang av skjeggkre eller selger har kjent til skjeggkre uten å opplyse om dette kan det likevel utgjøre en mangel.

Dersom forekomsten av skjeggkre representerer en mangel etter avhendingsloven vil det bli utmålt et prisavslag som tilsvarer rimeligste forsvarlige saneringskostnad. I likhet med andre insekter, dekker ikke forsikringen krav om erstatning på grunn av verdireduksjon av boligen forårsaket av skjeggkre.

Slik kjøper du boligselgerforsikring

Pris

Prisen på boligselgerforsikringen bestemmes ut ifra hva slags bolig du skal selge og boligens egenskaper.

  • Prisen er en engangssum som dekker hele ansvarsperioden (5 år).
  • Du betaler ingenting før boligen blir solgt. Da trekkes beløpet trekkes fra salgsoppgjøret for boligen.
  • Ingen egenandel, men boligkjøperen må selv dekke de første 10.000 kroner ved en skadesak.

Kontakt eiendomsmegleren din for å høre hva boligselgerforsikringen vil koste for deg.

Boligselgerforsikring fra Gjensidige er tilgjengelig gjennom utvalgte eiendomsmeglere. Du tar kontakt med eiendomsmegleren, inngår en avtale og bestiller boligselgerforsikring i egenerklæringen du fyller ut før boligsalget.

Gjennom disse eiendomsmeglerne kan du kjøpe boligselgerforsikring fra Gjensidige:

 og Propr som er en løsning hvor du selger boligen selv.

Ofte stilte spørsmål

Boligkjøper må selv dekke tap og kostnader opp til 10.000 kroner, men hvis skaden er dekket av forsikringen, vil vi dekke resten (opp til kjøpesummen eller maksimalt 14 millioner koner). Eksempel: Hvis en skade takseres til 50.000 kroner, vil kjøper få utbetalt 40.000 kroner. Det er ingen egenandel for boligselger.

Selgers egenerklæringsskjema er viktig for at mulige kjøpere skal få vite alt de trenger om boligen.

Som selger er du ansvarlig for å gi mest mulig korrekte og dekkende opplysninger om eiendommen, herunder opplysninger om feil og mangler som du kjenner eller måtte kjenne til. Du er pålagt å svare åpent og ærlig på alle spørsmålene i egenerklæringen. Så lenge feil og mangler ved boligen eller eiendommen er tydelig beskrevet i egenerklæringen (eller tilstandsrapporten), bortfaller ditt ansvar.

I henhold til loven om kjøp og salg av bruktboliger (avhendingsloven) er du som selger ansvarlig for feil og mangler som overstiger 10.000 kroner i 5 år etter kontraktsinngåelse. 

For å unngå å havne i ansvar, er det derfor viktig at du tar seg god tid, er grundig, og fyller ut egenerklæringsskjema korrekt og fullstendig. 

Du må fylle ut egenerklæringsskjema for å få lov til å tegne boligselgerforsikring. Bestilling av boligselgerforsikring gjøres i selve egenerklæringsskjemaet.

Med ukjente feil og mangler menes:

  • Feil og mangler som ikke var synlige da kjøper besiktiget boligen før kjøp.
  • Feil og mangler som det ikke er opplyst om i egenerklæringsskjemaet, tilstandsrapporten eller prospektet.
  • Skader som man ikke kan regne med ut fra alder og tilstand på det som er skadet. 

Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av brukte eiendommer i Norge. En endring i avhendingsloven trådte i kraft i januar 2022. Den flytter et større ansvar over på selger i en bolighandel. Som boligselger er du ansvarlig for ukjente feil og mangler i fem år etter kontraktsinngåelse. Tidligere var nedre erstatningsgrense 5-6 % av kjøpesummen. I dag er den på 10.000 kroner.

I henhold til avhendingsloven er du som boligselger ansvarlig for feil og mangler som overstiger 10.000 kroner i 5 år etter overtakelse.   Videre er du ansvarlig for

  • feil og mangler som du kjente til – eller måtte kjenne til – uten å opplyse om dette
  • uriktige og mangelfulle opplysninger som er gitt i forbindelse med salget
  • å gi mest mulig korrekte og dekkende opplysninger om eiendommen.

 Som selger er du derimot normalt ikke ansvarlig for feil eller mangler som er beskrevet i egenerklæringsskjemaet, tilstandsrapporten eller prospektet. Boligselgerforsikringen vil dekke ukjente feil og mangler som ingen kjente til før salget.

Hvis du har boligselgerforsikring håndterer forsikringsselskapet alle krav mot deg. Har du boligselgerforsikring, er det profesjonelle saksbehandlere og jurister som behandler alle krav fra kjøper.

Det er imidlertid viktig at du videreformidler henvendelsene du mottar fra kjøper til oss, slik at våre saksbehandlere og jurister slik at vi kan behandle saken. Gjensidige blir fritt for ansvar dersom du ikke videreformidler kjøpers krav innen ett år etter at du fikk kunnskap om dette. 

Hvis du ikke har boligselgerforsikring, må du behandle kravet fra kjøper på egenhånd. Du er pliktig til å behandle klagen, men kan engasjere egen advokat til å hjelpe deg. Videre må du få en profesjonell fagperson (som regel en takstmann) til å lage en rapport på skaden, inklusiv en vurdering på om skaden stammer fra da du fortsatt sto som eier av boligen. 

Alminnelige vilkår og produktark

Fullstendige vilkår

Informasjonen på denne siden er forenklet og forkortet. Det er alltid de fullstendige vilkårene dine som gjelder. Disse er basert på informasjon du oppgir i forkant av kjøpet. 

Du kan laste ned fullstendige vilkår etter at du har sjekket pris.

Alminnelige vilkår og produktark er like for alle. Dokumentene skal gjøre det lettere for deg å sammenligne hva forsikringene dekker. De er ikke en del av forsikringsavtalen din.