Sakseksempler og læring

Hovedårsak til klagen

• Megler markedsførte boligen som “Nyrenovert og lekker enebolig”, “Renovert 2021/2022 med nytt bad, nye overflater, nytt tak, nye vinduer”++. ​
• På ingen punkter i salgsoppgaven er det vist til at den omtalte renoveringen i all hovedsak var gjennomført ved egeninnsats fra selger.

Krav fra kjøper

• Kjøper har krevd et betydelig prisavslag for mangler tilknyttet de deler av boligen som var markedsført som nyrenovert.​

Resultat

• Saken er ikke løst enda.

Læring

• Megler må sørge for en korrekt markedsføring av eiendommen. ​
• Det er et risikomoment at selger selv som ufaglært har stått for oppgradering av sentrale byggtekniske konstruksjoner i boligen (tak, drenering, kledning, vinduer m.m). Dette burde stått i salgsoppgaven.

Mer om saken

• I egenerklæringsskjema var det ved flere anledninger krysset av for at arbeid var utført både ufaglært og faglært. I kommentar ble det vist til at selger hadde utført arbeid «i stor grad under veiledning av snekker». ​
• Megler burde fått frem dette i salgsoppgaven som ville gitt et mer realistisk bilde av boligen.

Hovedårsak​ til klage

• Dette var et oppgjørsoppdrag hvor megler ikke sørget for at egenerklæringen fra selger ble gjort tilgjengelig til kjøper før avtaleinngåelsen.​
• Selger hadde fylt ut takstmannens egenerklæring i forbindelse med utarbeidelse av tilstandsrapport på boligen. Kjøper ble forelagt denne før avtaleinngåelsen. ​
• Ved at selger tegnet boligselgerforsikring gjennom megler ble det fylt ut en ny egenerklæring fra Gjensidige. Kjøper fikk først forelagt denne etter kontraktsinngåelsen.​
• Selger hadde da gitt vesentlig mer opplysninger i egenerklæringen til Gjensidige, enn det som framkom i egenerklæringen til takstmann.​
• Selger har utført mye i form av egeninnsats på boligen. Kjøper har avdekket en rekke konstruksjonsfeil.

Krav​ fra kjøper

• Kjøper krever heving av kjøpet. ​

Resultat

• Pågående sak.​

Læring​

• Megler må – også ved oppgjørsoppdrag – sørge for at kjøper får forelagt egenerklæringsskjema dersom selger velger å tegne boligselgerforsikring. ​
• Forsikringen formidles gjennom megler. Megler har dermed ansvaret for at kjøper blir kjent med disse opplysningene.​
• Når egenerklæringen og tilstandsrapport foreligger må kjøper gis anledning - og rimelig tid - til å korrigere budet sitt basert på nye opplysninger som fremkommer. Dette gjelder selv om hverken kjøper eller selger har tatt forbehold om dette ved budaksept/avtaleinngåelsen.​
• Enighet om kjøpesum må være avklart senest ved kontraktsignering og hensynta eventuelle feil og mangler som ble oppdaget i tilstandsrapporten eller egenerklæringsskjema. ​
• Hvis partene allerede har inngått en kjøpsavtale, herunder med kjøpesum, må de eventuelt inngå en tilleggsavtale som hensyntar alt ovennevnte.

Hovedårsak ​til klagen

• Megler unnlot å innhente sameiets vedtekter.
• Sameiet hadde forbud mot at juridiske selskap kunne erverve leiligheter og kjøper var et aksjeselskap. ​

Krav ​fra kjøper

• Kjøper (aksjeselskapet) krevde heving av kjøpet ettersom de ikke lovlig kunne eie leiligheten.

Lovkrav ​

• Megler skal innhente vedtekter, jf. emgll. § 6-7 tredje ledd nr. 5. 

Resultat ​

• Saken forlikt. Sameiet aksepterte til slutt aksjeselskapet og foretok vedtektsendring. Kjøper (aksjeselskapet) fikk beholde leiligheten
• Prisavslag til kjøper på 171 250 kroner (tapte leieinntekter + kostnader) og 78 812 kroner til ekstern advokat​
• Megler måtte betale 50 000 kroner til sameiet​

Læring ​

• Megler må oppfylle pliktene i eiendomsmeglerloven – i dette tilfelle innhente sameiets vedtekter og lese de.
• Megler opplyste ikke i salgsoppgaven at vedtektene var forsøkt innhentet, uten å få svar fra styret. ​Megler purret heller ikke og gjorde ingen ytterligere forsøk på innhenting enn den første standardhenvendelsen.​
• Ved å beskrive situasjonen i salgsoppgaven kunne megler sikret notoritet og tidsnære bevis, og dermed unngått et erstatningsbetingende ansvar.

Hovedårsak til klage

• Megler solgte leilighet med denne teksten i annonsen: «Innbydende uteplass med terrasse på 35 m2». ​Megler var klar over at 21kvm av denne terrassen sto på sameiets fellesarealer, men opplyste ikke om dette. ​
• Selger hadde i tråd med sameiet informert om terasseutvidelsen på sameiets lukkede Facebook-gruppe i forkant, uten å få innsigelser eller kommentarer​.

Krav fra kjøper

• Kjøper har krevet heving av kjøpet .

Resultat

• Pågående sak​.

Læring

• Gi presis og korrekt informasjon om boligens reelle areal. ​Eksempel: «Innbydende uteplass med terrasse på 14 m2. De resterende 21 m2 befinner seg på sameiet fellesarealer og kan i prinsippet brukes av andre sameiere og pålegges fjernet av sameiet»