Dette bør du vurdere før første boligkjøp

For mange unge er boligkjøp et stort og viktig steg, både økonomisk og personlig. Veien inn i boligmarkedet har imidlertid blitt mer krevende de siste årene, med høyere renter og strengere krav til økonomi.

– Førstegangskjøpere møter høyere renter enn for noen år siden, selv om rentene nå er litt på vei ned. Samtidig har prisveksten vært moderat de siste årene, sier Andreas Benedictow, leder ved Housing Lab, OsloMet, og sjeføkonom i Samfunnsøkonomisk Analyse.

Han peker på at utviklingen fremover kan bli mer krevende.

– Lav boligbygging kan bidra til høyere prisvekst, særlig i pressområder, påpeker han.

Det kan dermed bli dyrere å utsette boligkjøpet for lenge, men det er ingen garanti for rask gevinst heller. Boligmarkedet gir altså både muligheter og utfordringer. Skal man leie og beholde fleksibiliteten, eller kjøpe og komme seg inn på boligmarkedet så tidlig som mulig?

Ifølge Benedictow kan leie av bolig være et bevisst og fornuftig valg, særlig tidlig i voksenlivet.

– Å leie krever verken egenkapital eller boliglån. Du slipper store engangskostnader som dokumentavgift, får større fleksibilitet, og det er enklere å flytte dersom boligbehovet endrer seg. I tillegg blir bokostnadene ofte mer forutsigbare, og du slipper ansvaret for vedlikehold.

Han understreker at dette kan være særlig gunstig i en fase der livet er i endring.

– For mange unge endrer jobb, studier eller familiesituasjon seg raskt. Da gir leie større handlingsrom, legger han til.

Samtidig opplever mange det som frustrerende å betale ned andres lån. Ved å eie bolig betaler man i større grad til seg selv.

– Å kjøpe gir langsiktig økonomisk trygghet, stabil bosituasjon, full råderett og ofte en sterkere følelse av trygghet og tilhørighet. I tillegg har man mulighet for verdistigning over tid, sier han.

Bolig kan dessuten fungere som en form for tvungen sparing. Etter hvert som lånet nedbetales, bygger man egen formue. Ulempen er at boligkjøp innebærer gjeld, mindre fleksibilitet og større økonomisk risiko.

Benedictow peker på flere faktorer som er viktige å ha på plass før man kjøper sin første bolig.

1. Stabil inntekt og tilstrekkelig egenkapital

– Det viktigste er å ha en ryddig privatøkonomi. Betal ned eventuell dyr gjeld og bygg opp egenkapital, råder han.

For å kjøpe bolig til eget bruk må du ha minst 10 prosent egenkapital. Bankenes hovedregel er at du kan låne inntil fem ganger brutto årsinntekt, men for å ha bedre økonomisk slingringsmonn anbefales det ofte at boliglånet ligger på rundt 3,5–4,5 ganger inntekten. I tillegg vurderer banken om du tåler en renteøkning på tre prosentpoeng.

 

2. Tidshorisont

Boligkjøp lønner seg som regel best over tid. Dersom du er usikker på bosituasjon, er det kanskje ikke tid for å kjøpe.

– For unge i etableringsfasen, med usikker jobbsituasjon eller bosted, kan det være klokt å vente med å kjøpe bolig. For mange vil det være mer hensiktsmessig å gjøre dette først etter endte studier, når man er i fast jobb og har en mer avklart livssituasjon, sier Benedictow.

En tommelfingerregel er at du bør planlegge å bli boende i minst tre år.

 

3. Ekstra kostnader

Mange førstegangskjøpere undervurderer hvor mye det koster å eie bolig.

– Felleskostnader, dokumentavgift, vedlikehold og sårbarhet ved renteøkninger eller inntektsbortfall er forhold mange ikke tar fullt høyde for, sier sjefsøkonomen.

Typiske kostnader ved selveie kan være:

• 2,5 prosent av kjøpesummen. Eksempel: 4 millioner kroner tilsvarer 100 000 kroner.
• Tinglysningsgebyr: rundt 500-600 kroner
• Renter: typisk mellom 4,5 og 6,1 prosent. Et lån på 3 millioner kroner med 5,5 prosent rente gir om lag 13 500 kroner i månedlige renteutgifter.
• Boligkjøperforsikring: fra rundt 7000 kroner
• Fellesgjeld: kan være hundretusener eller millioner
• Kommunale avgifter: ofte 10 000 – 25 000 kroner per år

 

4. Alternativkostnaden ved å leie

Er det dyrere å leie enn å eie – eller omvendt? Sammenlign månedskostnadene ved å eie med leieprisen der du bor. Når du regner på kostnadene ved å eie, bør du inkludere:

• Renter etter skatt
• Felleskostnader
• Kommunale avgifter
• Vedlikehold

Dersom totalkostnaden ved å eie er omtrent lik eller lavere enn leie, kan det være økonomisk fornuftig å kjøpe, forutsatt at du planlegger å bli boende en stund.

Selv om boligkjøp kan være en god investering, påpeker Benedictow at det ikke bør være et mål i seg selv å komme seg raskest mulig inn i markedet. For mange kan det også være lurt å justere forventningene.

– Man kan ofte få en bedre inngang i boligmarkedet ved å fire på ønsket om sentral beliggenhet, kjøpe sammen med noen eller undersøke om foreldre har mulighet til å bidra, sier han.

– Flere enn halvparten av førstegangskjøpere kjøper sammen med noen, som regel en partner, men også venner eller familie. Det kan senke terskelen for kjøp, men forutsetter tydelige avtaler og felles forståelse av ansvar og risiko.

Han avslutter med et klart råd:

– Ikke forhast deg. Tenk langsiktig, og vurder om dette er riktig tidspunkt for deg, med hensyn til livssituasjon og inntektsutsikter. For noen betyr det å vente litt. For andre kan det være riktig å kjøpe. Det er viktig at valget er gjennomtenkt, og at økonomien ikke blir for anstrengt.