Den nye kjellerstua kan være en fuktbombe

Har du en uinnredet kjeller? Da kan du legge til verdifullt areal i form av en kjellerstue, hobbyrom, hjemmekontor, soverom – eller kanskje en hybel for utleie. Det er mange tusen slike kjellerrom i norske boliger. De gir etterlengtet plass og kan øke verdien på boligen. Men mange boligeiere får problemer på kjøpet, ifølge byggmester Finn Tingelholm.

– Ofte er kjelleren pusset opp med stor innsats, men uten tilstrekkelig forståelse for hvordan fukt beveger seg i konstruksjonen. Alt kan virke å være i orden i en periode, men på sikt oppstår det problemer som følge av dårlig fuktsikring og ventilasjon, sier han.

Problemene han sikter til, er fuktskader- og råteskader – og ofte dårlig inneklima.

Hvorfor går det galt? Svaret ligger i måten boliger ble bygget på før. I eldre boliger (fra før cirka 1980) vil løsningene for drenering og tetting mot grunnen som regel være mangelfulle etter dagens standard. Derfor vil grunnmuren og kjellergulvet ta opp en del fuktighet fra omgivelsene.

I utgangspunktet er dette ikke heldig for boligen. Men i en råkjeller vil det likevel ikke oppstå alvorlige skader.

– Vi kan si at eldre kjellere er bygget for å kvitte seg med fukt, ikke for å holde den ute. Materialer som betong og Leca tåler en god del fuktighet – så lenge den kan vandre fritt gjennom og bli luftet ut i rommet innenfor. Vi kan si at kjelleren fungerer som en buffer mellom fuktigheten på utsiden av boligen og oppholdsrommene, sier Tingelholm.

Saltutslag på veggen, den litt rå kjellerlukten og skader på lagrede pappesker er symptomer på denne utluftingsprosessen.

Problemene oppstår når vi stanser den naturlige uttørkingen av fuktighet med isolasjon, plast, bygningsplater, maling og gulvbelegg. Over tid vil fuktighet som blir «låst inne» mellom grunnmuren og de nye overflatene gjøre skade på materialene og gi grobunn for muggsopp.

– I tilleggsfaktor er kondens, som oppstår når varm luft i det nye innredede rommet blir avkjølt mot kalde overflater inne i den nye veggen, sier Tingelvoll.

Før drømmen om ny kjellerstue kan realiseres, må kjelleren være tilstrekkelig tørr. Du kommer et stykke på vei ved å bruke øynene og luktesansen. Men sansene bør få hjelp av en fuktmåler – og helst en fagperson som vet hvor det skal måles og hvordan resultatene skal tolkes.

Er konklusjonen at kjelleren er tørr (nok), blir jobben med å innrede den naturligvis enklere og billigere enn hvis du må håndtere fuktproblematikk.

– Det er ikke alltid nødvendig med veldig omfattende tiltak for å gjøre kjelleren tørr. Men hvis problemet ligger på utsiden av grunnmuren, kan det være nødvendig å grave, legge ny drenering og fuktsikre grunnmuren. I så fall er det anbefalt å også isolere grunnmuren på utsiden. Det reduserer risikoen for kondens i konstruksjonen, sier Tingelvoll.

Hvis du velger å «dure på» i iveren etter å bli fort ferdig eller spare penger, er det stor fare for at du må gjøre jobben om igjen senere – med tidsbruken og kostnadene det medfører.

– Rådet er å gjøre det riktig første gang, konkluderer Tingelvoll.

Uansett om prosjektet er enkelt eller omfattende, må du alltid velge løsninger og materialer som er anbefalt for bygging av vegger, gulv, himling og eventuelt fukt- og radonsperre. Her er det viktig å være nøye – fra ytterst til innerst.

– Ofte er materialer og løsninger i seg selv gode, men «satt sammen» feil eller brukt på steder de ikke er ment for, sier Tingelvoll.

Han råder deg til å sette deg grundig inn i de kravene til materialer og løsninger som er aktuelle i prosjektet ditt. For eksempel gir Byggforsk-serien fra Sintef gode råd, og de gir også ut «gjør det selv»-bøker som for eksempel «Lag rom i kjelleren».

Det nye rommet må også oppfylle tekniske krav til for eksempel takhøyde, ventilasjon, dagslys og rømningsveier. Skal du lage hybel, er det ekstra krav til brannsikkerhet. Du finner reglene hos Direktoratet for byggkvalitet. Der finner du også søknadskjema for bruksendring, som er obligatorisk når en tilleggsdel (kjelleren) blir gjort om til hoveddel (soverom, kjellerstue etc.).

Har du godkjenninger og dokumentasjon i orden, er det pluss også når du skal selge boligen, fremhever eiendomsmegler og partner Robin Iversen Martinsen i Hjem Eiendomsmegling Hjem Eiendomsmegling  i Tromsø.

– Det er riktig nok ikke noe skille mellom uinnredet og innredet areal – begge teller som internt bruksareal (BRA-i) og vil i utgangspunktet ha lik kvadratmeterpris. Men tilstandsrapporten skal informere om manglende godkjenninger og brudd på tekniske forskrifter. Hvis dette skremmer bort mulige budgivere, er det selvsagt negativt for deg, sier Martinsen.

Hvorvidt slike forhold påvirker selve verdivurderingen, vil i stor grad være en skjønnsmessig vurdering, ifølge megleren.

– Hvis et rom mangler godkjenning, men er bygget i tråd med de tekniske kravene, vil boligverdien neppe bli påvirket negativt. Men hvis det gjelder flere rom, og det i tillegg er åpenbart at man har brutt forskriften og valgt dårlige løsninger, må selger forvente en lavere pris, sier Martinsen.

Som privatperson kan du planlegge, søke og bygge selv hjemme – med noen viktige unntak

– Likevel kan det være smart å involvere fagfolk med relevant erfaring. De har oversikt over krav du må følge, og i tillegg kan de gi råd om løsninger du kan velge mellom i prosjektet ditt. Kostnaden for disse timene vil være en god investering, mener Tingelvoll.

Hvis fagfolk også utfører selve arbeidet, har du både klagerett og noen å holde ansvarlig hvis noe går galt. I tillegg dekker Gjensidiges beste bygningsforsikring, Hus pluss, følgeskader etter håndverkerfeil i ti år etter at arbeidet ble utført. Forutsetningen er at arbeidet ble gjort av faglært håndverker eller godkjent/registrert entreprenør – som ikke kan være deg selv.